Красноярцы скупают неликвидное жилье по высоким ценам. Эксперты готовятся к уходу новых застройщиков

Чем запомнился уходящий год на рынке?

Какие-то изменения на рынке недвижимости в уходящем году начали происходить только весной. Как и прогнозировали руководители крупных агентств, до этого все жили в ожидании выборов президента, которые состоялись в марте.

Это в своём отчете отмечала и исполнительный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская.

— Как минимум до апреля не должно было быть социальных потрясений. Так и произошло: яркие краски мнимого благополучия, а именно снижение ставки по ипотеке до 9% и вывод на рынок специальных программ для семей с детьми со ставкой от 8,6%, несколько оживили спрос, на который собственники квартир отреагировали повышением цены. Это повышение оказалось в первом квартале довольно существенным как на вторичном, так и на первичном рынке жилья, учитывая двухлетнее затяжное снижение, — резюмировала она.

Согласно подсчетам портала по выбору недвижимости N1.RU, в 2018 году цены на квартиры отыграли прошлогоднее падение и поднялись на 9%. Подросли даже неликвидные ранее гостинки и квартиры в старом фонде. Средняя стоимость квадрата на вторичке равна уже 57,3 тысячи рублей, в новостройках — 50,8 тысячи.

После выборов, по словам Ирины Томаровской, посыпались реформы, которые оптимизма не внушают: изменения в закон о долевом, пенсионная реформа, повышение налогов, сентябрьские выборы в регионах. II и III кварталы на рынке недвижимости прошли под трендами постепенного снижения ликвидного предложения на вторичке, умеренного платежеспособного спроса, поддерживаемого низкой ставкой, и ожиданием роста цен. А также ожиданием, что в IV квартале ипотека станет дороже.

Риелторы отмечают, что у покупателей пропадает интерес к крупногабаритным квартирам, который был заметен в 2017 году. Ирина Томаровская связывает это со снижением уровня жизни. Новый тренд — экономия на «коммуналке». Каждая третья квартира в сегменте «эконом+» и «комфорт» на вторичке продается с качественным ремонтом и мебелью, а собственники хотят получить за них большую сумму и первое время стараются не торговаться. Сохраняется тренд, который еще в начале года сформулировал начальник отдела долевого строительства АН «Гранта-Недвижимость» Дмитрий Слепокуров: покупатели стали ставить социальную инфраструктуру даже выше цены и расположения, на что стали реагировать застройщики. Они понимают: чтобы продавать дорого, нужно развивать инфраструктуру.

В течение года не раз звучало мнение, что спрос с новостроек сместился на готовое жилье. Но, судя по скандалам, которыми сопровождались некоторые стройки, это неудивительно. Список проблемных домов Стройнадзора к декабрю значительно расширился: с 7 до 28 объектов. Туда вошли в том числе и дома, которые строятся крайне медленно. Но особый вклад внесла компания «Реставрация», оставившая 1,5 тысячи обманутых дольщиков и 10 брошенных домов. Пристальное внимание ведомства сейчас направлено на 4 дома ЖК «Квадро» за кардиоцентром. В списке остаются дома на Грунтовой, 28А, Металлургов, 51 от «Имхотепа», ЖК «Изумрудная долина» на Бугаче, недострои «СтройИнвеста» и «Златоулочки», третий дом ТСЖ «Ленинградец» в Студгородке, «Емельяновская слобода» на Хабаровской, дом «Сифнефто» на Юшкова, объекты «Консоли».

В этом году дольщики стали активнее: устав от обещаний, они объединяются и устраивают акции, чтобы привлечь больше внимания. Например, недавно начали возводить стену из кирпичей на крыльце здания правительства края, а потом их же отправляли в приемную Александра Усса с записками и даже отправляли Почтой России. На прошлой неделе у ЖК «Эдельвейс» установили черную траурную елку — символ несбывшихся надежд обрести новое жилье.

А вот у дольщиков «Нойланд-Черемушек» и микрорайона «Чистый» появилась надежда. Застройщики «Монтаж-Строй» и «Союз» заявили о «финансовом оздоровлении» и готовы достроить брошенные объекты.

Что ждать от нового года?

Пока правительство края придумывает, как поддержать дольщиков, в силу вступили очередные поправки в закон о долевом строительстве. Самое главное изменение — с 1 июля 2019 года строительные компании могут привлекать средства дольщиков только через эскроу-счета. То есть деньги покупателей они получат только после того, как сдадут дом. До этого средства будут лежать на счетах. Строить придется на собственные или заемные средства.

Обо всех нововведениях и их последствиях мы беседовали еще в июле 2018 года, когда поправки только рассматривались, с председателем саморегулируемой корпорации строителей Красноярского края Антоном Глушковым. При запуске всех изменений через 3–4 года в Красноярске, да и по всей стране, жилье будут продавать только в готовом виде и купить квартиру на 35–80% дешевле на этапе котлована больше не получится. Всё это скажется на цене квадрата, а также стимулирует к уходу с рынка большинство компаний.

С этим согласен и руководитель агентства недвижимости «Ремесленникъ» Вячеслав Мельников. И если Глушков считает, что из 10–12 компаний в Красноярске останется семь, то его коллега называет только три. Но перечислять названия он отказывается:

— Для себя и своих клиентов выделяю только трех застройщиков. Называть их не буду. Это компании, за которые мы можем поручиться как риелторы. Настолько неожиданно, что «Реставрация» ушла в процедуру банкротства, что сегодня можно думать об уходе компаний, у которых оборотных средств столько же или меньше, чем у нее. Под подозрением все. С тройкой лидеров вряд ли что-то произойдет. Я сам стал обманутым дольщиком «Стройтехники» 11 лет назад, поэтому мы больше работаем со вторичным рынком.

В новом, 2019 году, считает Вячеслав Мельников, ужесточение условий для застройщиков обернется ростом цен на первичное жилье. И начало уже положено.

— «Долёвка» подрастет махом, в декабре у кого-то из застройщиков было сразу два повышения. Хотя обычно раз в квартал поднимают цены. Застройщики обязательно воспользуются ситуацией. Вторичка тоже будет подрастать, но разрыв между ними увеличится. Насколько — боюсь предполагать. Вопрос, насколько она откатится после новогодних праздников, и случится ли это вообще. Но самый интересный вопрос — насколько вторичка будет отставать от долевого в росте цены. Не в разнице между ценами, а в росте, — уточняет собеседник.

На недавнем круглом столе красноярские риелторы сошлись во мнении, что до середины 2019 года рост цен на недвижимость будет умеренный, в пределах 1–1,5 процента в месяц. Связано это в первую очередь со стабильным спросом, поддерживаемым пока низкой ставкой в 10,5- 11%, и уменьшением предложения. При этом Центробанк уже заявил о поднятии ключевой ставки, а значит, в следующем году следует ждать и роста ипотечных ставок.

В дальнейшем поддерживать аналогичный спрос, по крайней мере на вторичке, считает представитель «Ареверы-Недвижимость» Ирина Томаровская, будет невозможно:

— Могу предположить, что в начале 2019 года появятся стимулирующие программы, субсидируемые государством, для поддержки строительной отрасли.