Как купить квартиру: пять шагов к сделке мечты

Приобретение собственного жилья — дело серьёзное. Дороговизна покупки определяет ответственность всего процесса, ведь мало кто хочет вложить миллион и разочароваться по итогу или попасть в круг размышлений «эх, лучше было бы…». Чтобы минимизировать негативные последствия от сделки мечты, N1.RU собрал опыт красноярцев и разобрался в подводных камнях. Выбираем район Миллионный город предлагает жителю Красноярска большие возможности: начиная от тихих районов с небольшими участками леса, заканчивая эпицентрами инфраструктуры, наполненными ночными клубами, ресторанами и развлекательными центрами. Перед тем как выбирать жильё, необходимо расставить приоритеты: экология, транспортная доступность, развитая инфраструктура, обилие людей и общественной жизни или виды на озёра, Енисей и лес. При этом не обязательно останавливаться на чём-то одном, предложения на рынке недвижимости Красноярска настолько разнообразны, что могут сочетать в себе два, а то и три параметра сразу. Так, ценителям природы подойдёт Октябрьский район города: в Студгородке и Академгородке в шаговой доступности будет располагаться лес и Енисей, ближе к Ветлужанке будет доступно небольшое озерцо в районе ЖК «Серебряный», а ещё дальше находится и Мясокомбинатский пруд с облагороженным пляжем. Первые два принято считать и экологичными, однако в круглосуточных барах, кафе и театрах здесь придётся себе отказать. Так называемым «столбистам» и поклонникам прогулок по Торгашинскому хребту стоит рассмотреть варианты в Пашенном. «Сейчас мы живём в Покровке. Покупали квартиру здесь по нескольким причинам. Во-первых, из-за соотношения «цена-качество». Проанализировав такие же варианты в других районах, поняли, что это самый подходящий. Во-вторых, в Покровке живёт много наших друзей. Это очень большой плюс. Когда район только начинал застраиваться, нас всё устраивало: отсутствие пробок, свободные парковочные места, близость до любой точки города (при наличии автомобиля) — идеальный вариант. Но с каждым годом район обрастал новыми домами, и тут начались проблемы с вышеперечисленными плюсами. Вдобавок ко всему этому — «чёрное небо». Конечно, во всём городе тяжёлая ситуация с экологической обстановкой, но здесь тоже есть частный сектор, отапливаемый печками. Каждое утро и вечер невыветриваемый запах над всем районом. У нас появлялись мысли сменить место жительства, и с появлением ребёнка начали уже конкретно думать о переезде в район почище и поспокойнее. По мне, так Студгородок (Академгородок) один из самых чистых. Собственно, туда мы и планируем переехать», — рассказывает Анастасия Сосуканова, собственник жилья в Покровке. Для тех, у кого в приоритете ночная жизнь, кто не привык питаться дома, для кого важно быть в курсе последних культурных событий, подойдёт центральная часть города, где сосредоточена большая часть ресторанов, музеев и кинотеатров. Ценителям же шопинга стоит жить поближе к Взлётке, где расположены самые крупные ТРЦ города. Там же находится и один из подъездов на остров Татышев, который, с одной стороны — центр массовых гуляний, с другой — возможность пройтись по яблоневым паркам и понаблюдать за сусликами, а также воспользоваться бесплатными тренажёрами и спортивными площадками. При этом любые перечисленные потребности можно воплотить как на левом, так и на правом берегу Красноярска. Обильная застройка берега Енисея позволила многим приблизиться к набережной, а возведённый четвёртый мост обеспечил быструю «доставку» красноярцев к центру города. Долевое, новостройка или «вторичка»? Грядущая отмена долевого строительства — это пища для размышления тем, кто хочет сэкономить при приобретении нового жилья. Постановление президента вот-вот вступит в активную фазу, и застройщики перейдут на крупные кредиты банков, процент от которых будет выплачивать непосредственный покупатель. По оценкам экспертов, это лишит последних экономии в 30 %. Поэтому в ближайшие год-два ещё есть смысл рассматривать вариант сдающихся новостроек. Что выбрать: «вторичку» или новостройки? Давайте сравним. Новострой хорош чистотой сделки и состоянием квартиры в плане той же электропроводки и водопроводных труб. При выборе этого типа жилья гораздо меньше рисков при оформлении квартиры. Например, по последним данным N1.RU, в среднем квартира в новостройке дешевле «вторички» в Железнодорожном, Свердловском, Октябрьском и Центральном районах. Однако у вторичного жилья тоже есть плюсы: это готовый ремонт, возможность оценить соседей, с которыми придётся делить парковочные места и детские площадки. Выбираем дом и площадь После того, как с основными потребностями определились и район для жизни выбран, стоит посмотреть предложения в плане домов, а если быть ещё точнее — ознакомиться с материалами, из которых приглянувшийся жилой комплекс возведён. «Если расставлять приоритеты, то кирпичный дом будет находиться на первом месте в плане комфортности проживания за счёт инертности материала: зимой такой дом более тёплый, летом — менее жаркий. Но нужно отдавать себе отчёт в том, что кирпичных домов в Красноярске практически не строят, а указанные в объявлениях «кирпичные стены» таковыми по сути не являются и выступают как ограждающая конструкция в монолитно-железобетонном каркасе. В классическом понимании кирпичные стены встречаются в старых домах и постройках не выше девяти этажей, если перед нами высотка от десяти этажей — это стопроцентно не кирпич», — рассказывает Роман Волошко, главный специалист научно-исследовательского и конструкторского института «Красноярский ПромстройНИИпроект». Как отмечает эксперт, отличить надёжную кирпичную стену «на глаз» от «сэндвича» кирпич-утеплитель-кирпич можно и по ширине подоконника. Если на нём можно комфортно сидеть, читать книги, то стена действительно может отвечать требованиям кирпичного дома. Но на сегодняшний день застройщики экономически не могут позволить себе сделать толстую стену, как следствие, хорошие материалы заменяются на более дешёвые. «В панельных домах нет ничего плохого, но, как говорится, «дьявол кроется в деталях». Зло находится внутри этой панели-плиты, состоящий из бетона, утеплителя и снова бетона. В старых домах в качестве утеплителя применяли пенопласт, который за несколько циклов эксплуатации рассыпается вплоть до появления пустоты в 10–20 сантиметров от потолка. Следующий момент — швы между плитами, которые подвержены промерзанию, это касается как старых, так и новых домов. Визуально эти проблемы можно определить: в некоторых домах плиты как будто закрашены другим цветом. Это как раз граждане утепляют свои квартиры, потому что они промерзают. Кроме того, эти швы влияют и на слышимость», — комментирует Роман Волошко. Небольшое изучение проводимости материалами звука, особенностей при выравнивании стен убережёт в дальнейшем от жалоб на шумных соседей и на сложность ремонтных работ. От шума защитит также просмотр планировок предлагаемых квартир (если в доме преобладают однокомнатные и студии, то от бытового шума не спасут и чугунные стены) и учёт количества квартир на этаже (чем меньше, тем, соответственно, спокойнее). «Сами процедуры по дополнительному утеплению и шумоизоляции лучше сделать, если есть возможность, если мы въезжаем в «голую квартиру». В среднем стоимость работ по шумоизоляции потолка, пола и стен в двухкомнатной квартире составляет около ста тысяч рублей. При этом надо понимать, что делается не только утепление, но и финишная поверхность: в стенах утеплитель кладётся за гипсокартон, на полу — под ламинат, к примеру», — рекомендует Роман Волошко. Немаловажно и определиться с площадью квартиры и планировкой. Современная застройка предлагает сейчас не только строго «однушки» или «двушки», а также так называемые студии, которые хорошо подходят для людей, кто хотел объединить обеденную зону с гостиной. Прицениваемся и расставляем приоритеты Одним из самых важных и влияющих на выбор квартиры критериев является её стоимость. Согласно данным аналитиков N1.RU на январь 2018, в среднем самые доступные квартиры на вторичке в Красноярске расположились на правобережье города в Ленинском районе — 2 100 000 рублей, Кировском районе — 2 200 000 рублей и Свердловском — 2 440 000 рублей. Недвижимость же левобережья чуть дороже: Октябрьский район — 2 630 000 рублей, Железнодорожный — 2 720 000 рублей, Советский — 2 930 000 рублей. Самые дорогие квартиры приходятся на Центральный район города, в среднем квартира там стоит 3 260 000 рублей. Если ориентироваться на площадь квартир, то в среднем в Красноярске «однушка» на «вторичке» стоит 1 940 000 рублей, двухкомнатная — 2 800 000 рублей, а трёхкомнатная обойдётся красноярцу в 3 940 000 рублей. Стоит отметить, что в 2018 году продолжается стагнация рынка, и резких скачков в цене на недвижимость эксперты в ближайшее время не ожидают, но рост всё равно возможен. «Стоимость квартир будет расти по нескольким причинам. Ипотечные ставки снижаются либо остаются на низком уровне, а, как мы знаем, большинство покупателей на сегодняшний день приобретают квартиры с использованием кредитных средств. Активно приближается Универсиада 2019 года, которая несёт неплохую волну развития инфраструктуры и повышения популярности Красноярску, что, в свою очередь, может повлиять на повышение стоимости квадратного метра. Также в последние годы объёмы строительства несколько падают, поэтому стоимость объектов может увеличиться в соответствии со спросом», — прогнозирует Александр Серков, куратор департамента новостроек «АРЕВЕРА-Недвижимость». Решаем вопросы оплаты и не забываем о расходах на дополнительные услуги Безусловно, тем, кому накопленных денег хватает на приобретение квартиры мечты, эту статью дочитывать до конца не стоит. Сам поиск жилья бесплатный, если воспользоваться базой N1.RU. Кроме того, при обращении к риелторам покупатель в большинстве случаев также не оплачивает услуги, эти затраты ложатся на плечи продавца квартиры. Единственное, что стоит учесть — расходы на правовые услуги, которые пригодятся при покупке вторичного жилья и оценке недочётов застройщиков в случае с новостроем. «Сопровождение сделки по покупке недвижимости обойдётся примерно в 10 тысяч рублей, однако данная сумма несопоставима с количеством проблем, которые могут возникнуть в случае пренебрежения обращением за квалифицированной юридической помощью. В эти услуги, как правило, входит составление предварительного договора, составление основного договора, запросы в регистрирующие органы, содержащие сведения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество», — рассказывает Елена Колегова, юрист коллегии адвокатов «Советник». Если же денег не хватает, то придётся обратиться в банк и взять ипотеку. При этом на текущий момент ставки по ней весьма низкие и составляют в среднем 10 %. Стоит помнить и о возможности её рефинансирования: если процент станет меньше или появится возможность сократить срок выплаты ипотеки, то перекредитование можно будет сделать уже через полгода после займа и существенно снизить финансовую нагрузку. Также есть государственные программы поддержки молодой семьи со ставками по 6%. Не стоит забывать и о возможности потратить материнский капитал на приобретение недвижимости, который составляет сейчас 453 026 рублей. Эту сумму можно использовать при первичном взносе по ипотеке или при переводе продавцу после зарегистрированной сделки купли-продажи, при условии, что младшему ребёнку уже исполнилось три года.