Застройщики, банки, покупатели: кто победил в битве за недвижимость

Картина рынка недвижимости Красноярска менялась на протяжении года: снижались как цены на квартиры, так и ипотечные ставки. Кроме того, этот год запомнится отменой долевого строительства в стране. N1.RU рассказывает обо всех изменениях рынка в цифрах и фактах.

Аналитики N1.RU провели исследование рынка недвижимости Красноярска за 2017 год и выявили наиболее важные изменения.

На протяжении всего года стоимость квадратного метра в новых домах с небольшим шагом в тысячу рублей уменьшалась. Если ещё год назад средняя цена метра составляла 49 400 рублей, то к концу осени этого года она стала меньше на 4 % и остановилась на 47 500 рублях.

При этом больше всего подешевели «метры» в однокомнатных квартирах, снижение стоимости которых составило 6 %, а цена опустилась до 47 000 рублей.

В отличие от рынка новых квартир, цены на вторичное жильё Красноярска за год остались практически неизменными. Покупатель, который ждал падения цен в этом сегменте, так и не смог совершить выгодную покупку, а даже наоборот, потерял 400 рублей с каждого купленного квадратного метра. Так, средняя цена метра в этих домах поднялась на 1 % и составила 52 600 рублей.

При этом наиболее популярные у красноярцев «однушки» оказались здесь самыми дорогими. На сегодняшний день метр в них стоит 53 600 рублей, а вот в двух- и трёхкомнатных немного дешевле: 51 600 и 52 300 рублей соответственно.

Изменения в ценах действительно незначительные как в новостройках, так и во «вторичке». Однако эксперты по недвижимости изначально предупреждали, что резких скачков ожидать от этого года не стоило, так как красноярский рынок переживает этап стагнации после серьёзного падения цен в 2015 году.

За год наибольшее падение цен на недвижимость пришлось на Центральный и Железнодорожный районы Красноярска. Средняя стоимость квадратного метра здесь стала ниже на 5–6 % и составила 49 600 и 43 300 рублей. При этом речь идёт о новых домах.

Риелторы связывают такие показатели с большим количеством возведённых домов в «Покровке», которая также относится к Центральному району.

Надо отметить, что квартиры заметно подешевели и в Свердловском районе: за год цена снизилась на 6 %, «квадраты» в этом районе стоят 46 500 рублей.

Самым «податливым» к изменениям цен в пользу покупателя в 2017 году стал рынок однокомнатных квартир.

В новостройках в среднем такое жильё стало на 10 % дешевле, а средняя стоимость «однушки» в Красноярске составила 1 770 тысяч рублей. Самыми доступными по итогу стали однокомнатные квартиры в Железнодорожном (1 640 тысяч рублей), Октябрьском (1 660 тысяч рублей) и Свердловском районах (1 680 тысяч рублей), а самые дорогие — в Советском (1 990 тысяч рублей) и Кировском (2 060 тысяч рублей).

Изменения в ценах на квартиры вторичного рынка в течение года были незначительными, но к концу всё же потеряли 1 % от стоимости, и только в сегменте «однушек». Средняя стоимость однокомнатной квартиры здесь составила по итогу 1 910 тысяч рублей.

С одной стороны, такие цены связаны с переизбытком однокомнатных квартир в Красноярске, а с другой — с меняющимся приоритетом покупателей.

По мнению заместителя начальника отдела продаж «Сиблидер» Антона Фельдмана, у красноярских застройщиков наметилась тенденция уменьшать долю «однушек» в пользу двух- и трёхкомнатных квартир.

Это же отмечает и Юлия Морозова, руководитель отдела продаж красноярского агентства недвижимости «Новый город»:

«Рынок однокомнатных квартир в Красноярске крайне стабилен. Желающих приобрести этих тип жилья за год как не прибавилось, так и не убыло. За счёт своей доступности такие квартиры всегда продавались и продаются, однако в последнее время спрос начал смещаться в пользу трёхкомнатных квартир».

Ввиду достаточно большого выбора и отсутствия резких скачков в ценах красноярцы стали более тщательно подбирать жильё. Ранее покупатели ещё готовы были приобретать жильё с планом «достроить» и изменить всё для своих нужд, однако количество желающих сделать перепланировку собственных квартир продолжает уменьшаться.

По данным департамента городского хозяйства, за этот год всего 608 красноярцев решили изменить свои квартиры. При этом отмечается, что пик популярности перепланировок пришёлся на 2009 год, когда впервые заговорили об окончании приватизации, — тогда 1 702 собственника получили разрешения на перепланировки.

Статистика показывает, что чаще всего красноярцы желают переделать что-то в двух- или трёхкомнатных квартирах. Больше всего обращений касаются увеличения площади санузлов и демонтажа межкомнатных перегородок. В этом же году таких обращений, согласно официальным данным, поступило гораздо меньше.

С начала 2017-го ставки по ипотеке снижались от месяца к месяцу и к концу года стали самыми низкими за всю историю России.

«Для сравнения, ровно год назад «Сбербанк» выдавал жилищные кредиты под 12 %, сегодня же можно получить ставку 9 %, а то и 7,5 %. А беспрецедентно низкий процент можно получить именно сейчас, в последний месяц уходящего года», — рассказывает Степан Грищенко, специалист по прямым продажам «Сбербанка».

Какими ставки будут в следующем году, специалисты затрудняются ответить, но склоняются к варианту, что процент может подрасти.

Президент России Владимир Путин осенью этого года поручил отказаться от долевого строительства.

«Данное поручение положительно повлияет на гарантии покупателей квартиры, так как приобретать будут готовый объект недвижимости, будут видеть «товар лицом». В данном случае риски покупателя практически исключены», — рассказывает Антон Фельдман.

Минстрой предлагает ввести посредника между застройщиками и дольщиками в виде банка. В этом случае будущие жильцы будут направлять средства на специальный счёт в банке, а банк — выдавать их застройщику.

«Печально, что это поручение возникло по причине присутствия на рынке недобросовестных застройщиков, а коснётся всех. И в первую очередь это заметят покупатели. Думаю, что в противовес полученной гарантии от «недостроя» покупатель недвижимости вынужден будет «возмещать» проценты по кредиту, которые заплатит застройщик за пользование (и обслуживание) кредитных средств. Всем известно, что многие застройщики и сейчас используют кредитное финансирование банков, но отличие в том, что в текущей ситуации застройщик данным кредитом получает гарантию бесперебойного финансирования строительства, при этом имеет возможность гасить кредит досрочно, тем самым сокращая затраты на проценты. В случае отсутствия такой возможности полная стоимость кредита «ляжет» в цену договора», — отмечает Антон Фельдман.

Кроме того, по мнению эксперта, отказ от долевого строительства лишит покупателей квартир экономии при покупке, ведь разница в цене за одну и ту же квартиру на начальной стадии строительства и на завершении у разных добросовестных застройщиков составляет в среднем 10–30 %.

В целом рынок недвижимости в уходящем 2017 году был благосклонен к покупателю. Стабильность цен на квартиры позволила потенциальным владельцам квартир не торопиться с покупкой, взять ипотеку с выгодными ставками, а также немного, но сэкономить на приобретении нового жилья.

Ранее N1.RU рассказывал о том, что случится, если отменят долевое строительство, и почему стоит покупать квартиру в этом году. Также N1.RU поможет вам подобрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке.