Аренда жилья: как не попасть впросак

Несмотря на то, что про аферы различных агентств, оказывающих услуги найма жилья, неоднократно сообщалось во всевозможных средствах массовой информации, по-прежнему есть люди, которые попадаются на их удочку. Поэтому мы расскажем об основных опасностях, подстерегающих арендаторов при съеме жилья.

Информация – и ничего более

Обычно эти агентства называются информационными и занимаются тем, что за «скромную» плату в 1500-2500 рублей дают своим клиентам сведения о квартирах и комнатах, которые сдаются. Предоставление информации осуществляется в течение пары недель при помощи факса или в виде распечаток – в зависимости от желаний заказчика. При этом информация предоставляется таблицами, в которых указаны только номер телефона, имя хозяина и место предполагаемой встречи. Представитель агентства будет уверять вас в том, что благодаря их услугам вы сможете подыскать квартиру в кратчайший срок. В итоге вы звоните либо людям, которые уже сдали квартиру, либо тем, кто даже не планировал ее сдавать. А агентство, в свою очередь, на все претензии клиента отвечает, что всю необходимую информацию он получил и условия договора со стороны агентства не были нарушены.

Очень важно отличать информационные агентства и агентства по недвижимости. Самый простой способ сделать это – обратить внимание на цену предоставляемых услуг. «Обычно агентства по недвижимости в качестве платы требуют полную сумму месячной аренды за квартиру, либо ее большую часть, – комментирует директор агентства недвижимости «Альянс-Дом» Евгений Семенов (Пермь). – Если вы снимаете жилье, то платите как владельцу квартиры, так и агентству. Случаи мошенничества, связанные с агентствами по недвижимости, встречаются крайне редко, в большинстве ситуаций агентство действительно способно помочь в поиске квартиры. Также необходимо обратить внимание на содержание договора. Если в нем есть пункт о том, что предоставляемые услуги несут справочно-информационный характер, то вы имеете дело с информационным агентством».

Осторожно – ловушка!

Если вы думаете, что застрахованы от мошенников, спешим вас разочаровать. Среди жертв аферистов очень часто можно найти образованных людей, но при этом юридически неграмотных. «Клиенту стоит понимать, что оплата услуг агентств недвижимости должна производиться после выполнения компанией полного комплекса работ и заключения договора с собственником квартиры, – поясняет руководитель направления аренды агентства недвижимости МИАН Сергей Орлов (Москва). – В подавляющем большинстве случаев, если посредники просят сначала оплатить свои услуги (как правило, в Москве это три-пять тысяч рублей) и только после этого обязуются предоставить контакты квартир или подобрать варианты, это не приводит к положительному результату: клиенту предоставляют старую базу либо подставные квартиры, а договоры составляются таким образом, чтобы человек не смог вернуть свои деньги».

Поэтому эксперт советует обращать внимание на официальное оформление взаимоотношений с самим агентством недвижимости. В стремлении сэкономить многие небольшие компании сегодня переходят на неофициальные расчеты как с клиентами, так и с сотрудниками. Принимаемые от клиента денежные средства не учитываются в документообороте компании, сотрудники не числятся в штате, поэтому при возникновении каких-либо проблем их крайне сложно привлечь к ответственности.

Итак, как упоминалось выше, существует множество различных вариантов обмана. Одним из самых распространенных способов является сдача аферистом в аренду уже нанятой квартиры. К примеру, мошенник снимает недорогую одно- или двухкомнатную квартиру и сдает ее по более низкой цене, при этом требуя предоплату за первый месяц или часть платы в качестве залога. Предлоги могут быть самыми различными. Он убеждает вас в том, что уезжает, и просит подождать с переездом до полного вывоза вещей. Позже, когда доверчивый наниматель приезжает с намерением вселиться в квартиру, оказывается, что она сдана еще нескольким людям.

Владельцы муниципальных квартир прекрасно знают, что квартиры принадлежат городу, и мало кто из них, сдавая жилье, имеет на руках письменное согласие муниципалитета и всех, кто прописан в этой квартире. А ведь без наличия данных документов любой прописанный в квартире человек может запретить нанимателю жить в ней.

Иногда на этой небольшой лазейке строится преднамеренное мошенничество, а иногда происходят совершенно незапланированные недоразумения, когда, например, жена сдает квартиру, а муж оказывается против. «В таком случае наниматель всегда остается в убытке, и даже если ему вернут деньги, он все равно встанет перед необходимостью снова искать жилье. В связи с этим очень важно выяснить, кто является законным владельцем квартиры, – советует директор агентства недвижимости «Абсолют дом» Алексей Ветошников (Самара). – Если квартира не была приватизирована, то нанимателю следует требовать письменного разрешения на проживание со стороны всех владельцев квартиры. А если вы нанимаете комнату в коммунальной квартире, лучшим вариантом будет получить согласие соседей. Совершенно аналогична ситуация с квартирой, у которой несколько владельцев».

Сторонам на заметку

При съеме квартиры ответственно следует подойти к вопросу междугородных телефонных звонков. Довольно часто наймодатели отключают «восьмерку», чтобы предотвратить возникновение огромных счетов за телефон. Однако подобный шаг предполагает значительные неудобства для нанимателя. Единственный путь избежать неприятностей – обсудить условия пользования телефоном заранее.

Существует такое понятие, как естественный износ квартиры, которое несет не юридический, а скорее житейский смысл. «Квартира в любом случае со временем поддается износу – независимо от того, насколько аккуратно и бережно ей пользовались, – комментирует начальник юридической компании «Юрист» Руслан Хамитов (Казань). – Наймодатель должен осознавать, что в арендную плату включена услуга пользования квартирой и все связанные с этим издержки и риски. Поэтому он не вправе требовать с нанимателя денежную компенсацию за естественный износ (например, за обои, которые приобрели подержанный вид), если только соответствующий пункт не был указан в договоре найма».

Съем квартиры по знакомству обычно становится большой удачей для нанимателя. Очевидными плюсами такого варианта являются отсутствие необходимости обращаться за помощью к соответствующему агентству и надежность наймодателя, который не приподнесет вам неприятный сюрприз в виде повышения арендной платы. Но тесные отношения с наймодателем также означают и ряд минусов. Это прежде всего то, что собственник обычно весьма раскованно чувствует себя, хранит свои вещи в квартире, открывает дверь своим ключом и так далее. Кроме того, если арендодатель «по знакомству» выставляет невысокую оплату, то нередко чувствует себя благодетелем. Арендатор в такой ситуации же оказывается в положении «обязанного». Чтобы собственник жилья не спекулировал на вашем чувстве долга, лучше заранее обговорить условия найма и пользования квартирой, даже если ваши наймодатели – очень близкие люди.

Итак, резюмируя все выше сказанное, можно выделить ряд правил, которых стоит придерживаться нанимателю:

1. Ищите квартиры только через специализированные агентства по недвижимости или по знакомству, обращаться за помощью к частным лицам и информационным агентствам строго возбраняется. Проведите полную проверку всей документации на квартиру, а акт произведения уплаты закрепите в виде расписки.

2. Составьте акт приема-передачи квартиры и договор найма. Это решит очень многие проблемы и спорные моменты. В договоре обязательно укажите паспортные данные, полное описание всех характеристик квартиры – таких как адрес и площадь – и перечислите документы, которые доказывают, что наймодатель действительно является хозяином недвижимости.

3. Пропишите в договоре все, что связано с арендной платой, в том числе ее первоначальную сумму и условия повышения.

4. Такие важные моменты, как, например, оплата телефона, коммунальных услуг и время посещений в обязательном порядке обсудите с наймодателем – даже если он является вашим родственником или другом.