«Треть я бы точно убрал»: что будет с управляющими компаниями в Красноярске и вырастут ли тарифы из-за НДС

В 2026 управляющие компании ждут большие изменения из-за повышения НДС: они либо попросят жителей о повышении тарифов, либо понизят качество обслуживания домов. Это вдобавок к тому, что тарифы на коммуналку и так дважды вырастут в следующем году.

NGS24.RU поговорил с главным экспертом коммунальной сферы в Красноярске — лидером общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Романом Казаковым о том, чего ждать УК и жителям, каковы перспективы крупнейшей обслуживающей организации и стоит ли «пинать» нерадивую компанию или лучше найти другую.

— С 2026 года в России повысят НДС и, если про последствия этого для «обычного» малого и среднего бизнеса говорят довольно активно, то влияние налоговой реформы на рынок ЖКХ как будто не слишком очевидно. Как повышение НДС скажется на управляющих компаниях?

— Для управляющих компаний это, конечно, минус процент от выручки. Понятно, что те, кто был на основном режиме уплаты, просто вместо 20% будут платить 22% с возможностью возместить входящие НДС (разницу между налоговыми вычетами и суммой исчисленного налога). То есть они смогут так или иначе как-то пытаться маневрировать.

Небольшим УК с выручкой до 20 миллионов рублей будет сложнее. Чтобы возместить потери, УК могут предложить жителям увеличить тариф на обслуживание. Самостоятельно проиндексировать тариф компании не вправе. В договорах управления предусмотреть право индексации они не могли, потому что не знали, что такое изменение в налогах будет. Единственный вариант для них сохранить плановую выручку — это выйти к жителям с предложением изменить тариф.

— Жители, наверное, неохотно пойдут на повышение?

— По-разному бывает. Есть дома, где тариф объективно не соответствует реальной потребности дома. Там ремонты назрели, но с существующим тарифом их провести невозможно. Есть дома, где тариф очень даже удобный и для управляющей организации, и для жителей, и главное, что он закрывает потребности дома.

Поэтому всё будет зависеть от того, насколько велик тариф сейчас, и на сколько УК предложит его поменять. Возможно, даже не на эти самые 5 или 7% НДС по упрощенке, а даже больше, потому что, помимо налога, есть еще и инфляционные ожидания.

— Скольких компаний в Красноярске коснется повышение НДС?

— Давайте посчитаем. 20 миллионов рублей годовой выручки — это примерно 1,666 миллиона в месяц. Разделим месячную выручку на 27 рублей — средний тариф с квадратного метра, который есть сейчас в городе. То есть, чтобы влететь на НДС, компания должна управлять, грубо говоря, не менее 65 тысячами квадратных метров. Это пять−семь десятиэтажных пятиподъездных многоквартирных домов. Если мерить хрущевками, там по 4000 квадратов и тариф другой, — получится 20 хрущевок. Прямо скажем, это всё очень небольшие компании.

То есть НДС коснется фактически любой управляющей компании в городе, за исключением совсем-совсем начинающих, потому что у них еще выручка не сформировалась.

— Если жители всё-таки не захотят поднимать тарифы?

— Значит, у управляющей компании просто в распоряжении будет меньше денег, чтобы работать в этом доме. И в УК могут либо отказаться от управления домом, либо думать, как оптимизироваться. НДС-то они точно заплатят, с государством по-другому не получится.

— Оптимизироваться — это уволить какого-нибудь сотрудника?

— Скорее всего, просто перестать делать ремонт. Потому что как вы [УК] можете [оптимизировать траты]? За счет зарплаты сотрудникам не сможете, потому что люди разбегутся. Налоги не уберете, потому что они фиксированы. Стоимость тепла, угля — кто вам ее снизит? Никто. Стоимость электроэнергии для любой ресурсоснабжающей организации тоже рыночная и никуда не денется. Поэтому чем вы можете маневрировать? Ремонтами — то есть безбожно их порезать.

— То есть если жители хотят ремонт в подъезде, надо соглашаться на повышение тарифа?

— Да не факт. Опять же по-разному бывает. Существуют же у нас УК, которые так работают, что, сколько вы им денег не давайте, ремонта у вас не будет. Зависит от компании. Есть приличные организации в городе, кто действительно хочет работать, и их достаточно.

Понятно, что для всех это коммерческая деятельность, все зарабатывают деньги. Просто есть те, кто зарабатывает абсолютно законно, а есть те, кто, в принципе, не настроены на работу. Поэтому увеличение тарифа не гарантирует вам ремонт.

— Последует ли, по-вашему, волна закрытий УК из-за роста НДС?

— Нет, такого не будет, рынок в любом случае отрегулирует всё. Сейчас в Красноярске работают 224 управляющих компании. Тех, которые не умеют или не хотят работать, рано или поздно и так выдавят. Это, скорее всего, коснется тех, кто недавно пришел в сферу и не совсем понял, как выстроить свои процессы. Те, кто работают давно, они уходить, я думаю, не захотят или не собираются.

— А слияний и объединений?

— Не то чтобы слияний… Бывает, что нынешний собственник просто продает управляющую компанию, когда не заинтересован дальше работать.

— Вместе с домами?

— Давайте по-другому посмотрим. Есть хлебозавод, у него сегодня один владелец, завтра другой. А я у них хлеб покупаю уже 10 лет. Вопрос — меня вместе с хлебозаводом продали как покупателя? Очевидно, нет. Просто новый собственник, когда покупал этот хлебозавод, понимал, что есть такой рынок сбыта, такая выручка.

С управляющими компаниями то же самое. Покупатель оценивает количество домов в управлении, валовую выручку предприятия, учитывая все неплатежи. Но если при этом жители поймут, что управляющая компания стала работать хуже, они выберут другую.

Сейчас одновременно стало и проще, и сложнее сменить УК. Например, в законодательстве обозначили, что нельзя менять УК чаще одного раза в течение года. Это исключило волну подделок протоколов общих собраний и решений. Если вы выбрали УК, то точно год будете с ней работать. Как следствие, на ваш протокол положить еще один протокол бессмысленно.

Подделывать протоколы после этого стали меньше даже не в разы, а кратно. Это плюс, это хорошее изменение законодательства.

Но есть там и абсурды. Всё сложнее стало проводить общее собрание жильцов. С 1 сентября в каждом решении собственника нужен СНИЛС. А вы людям попробуйте это объясните — это задачка со звездочкой после всех этих историй с мошенниками. А потом нужно, чтобы инициатор собрания — а это же не всегда управляющая компания, это обычно кто-то из жителей — загрузил в систему ГИС ЖКХ листы решений по каждому собственнику.

Ерунду вместо СНИЛСа вы не можете написать — если номер не будет совпадать с фактическим, что есть на «Госуслугах», то решение нельзя будет прикрепить. А если вы не разместите протокол в ГИС ЖКХ, Стройнадзор не примет у вас действия по протоколу.

Я могу понять, наверное, логику, этих изменений в законодательстве. Такое впечатление, что правительство всеми силами хочет, чтобы общие собрания жильцов проводились не на бумаге, а в системе ГИС ЖКХ.

Потому что провести собрание на бумаге — это прямо отдельная задача. Первое — вам нужен реестр собственников, а его взять негде. С 2023 года Росреестр закрыт, данных нет. То есть вам нужно у людей уточнять, кто собственник квартиры, какие у кого доли, всё это переписывать. Кто не ходил ни разу к людям, может считать, что это просто. Кто хоть раз собрание проводил, представляет, что это та еще история.

Про СНИЛС с 1 сентября я уже сказал. Вдобавок в бумажный протокол общего собрания инициатор должен вписать и паспортные данные. Желающих становиться инициаторами сразу поубавилось. Опять же из-за того, что всех пугают мошенниками, которые все данные украдут.

Всё это нужно грузить в ГИС ЖКХ. Раньше было просто. Вы отдали всё управляющей компании, она всё это пакетом отсканировала и загрузила в ГИС. В Стройнадзоре посмотрели — если всё нормально, то приняли решение.

Теперь же при загрузке вы должны каждое отдельное решение каждого отдельного собственника прикрепить и внести его СНИЛС. И если у вас оказался неверный СНИЛС, то голос жильца отвалится.

А если кто-то будет оспаривать решение общего собрания в суде, то ответчиком будет инициатор собрания со всеми сопутствующими проблемами. Если он проиграет, то все судебные издержки лягут на него.

Это если всё делать на бумаге. А теперь смотрим на эту процедуру, если мы голосуем в ГИС. Реестры собственников вам не нужны, потому что уведомления рассылаются автоматически, как только вы собрание запустили. СНИЛСы собирать тоже не нужно, они сразу есть в системе.

В системе также автоматически подсчитываются голоса, формируется протокол и направляется в органы Госжилнадзора. Казалось бы, идеальная структура, где максимально убрали все сложные моменты — осталось только людей собрать, чтобы они в ГИСе проголосовали. Поэтому я и думаю, что людей хотят перевести с бумаги на электронные документы.

— Вы сказали, сейчас в Красноярске 224 управляющие компании. Бывший мэр Логинов как-то говорил, что в городе для эффективности должно быть лишь несколько крупных УК, которые обслуживают весь жилой фонд. Вы с ним согласны?

— Не согласен. Можно сравнить Красноярск с другими сопоставимыми городами России. Такое же количество УК везде плюс-минус 10-15%. Даже в Краснодаре, где есть свой гигант ГУК «Краснодар» с 4000 домов, больше двухсот управляющих организаций. Понятно, что и в Красноярске есть группы, у которых по два, пять, восемь, десять юрлиц, но в целом это общая картина по стране.

Безусловно, есть здравое зерно в словах бывшего мэра. Я знаю про УК, которая управляет одной десятиэтажкой на 10 тысяч квадратов в Красноярске. Округлим тариф до старого в 25 рублей и получим, что она собирает 250 тысяч рублей в месяц. Чем она занимается на эти деньги?

Ведь сюда должно входить всё: зарплата руководителя, бухгалтера, экономиста, юриста, слесаря, электрика, дворника, плотника, паспортиста и еще ремонты. К таким компаниям, конечно, возникает всегда разумный вопрос: «А вы для чего существуете?» Потому что экономической деятельности не просматривается.

Я согласен, что совсем маленькие компании выглядят довольно странно. Безусловно, всё всегда начинается с одного дома, но если вы не растете на протяжении многих лет, то как деятельность выстраивается? Мы, когда разрабатывали методику рейтинга управляющих компаний, посчитали, что при среднем тарифе у УК должно быть не менее 200 тысяч квадратных метров в управлении. Это могут быть и новые дома, и хрущевки. Тогда получается хороший денежный поток, даже с учетом всех неплатежей.

Ограниченное количество в 10-20-50 управляющих компаний, наверное, было бы проще с точки зрения муниципального управления. Одно дело городу общаться с двумя сотнями руководителей, другое — пригласить к себе пятерых и договориться, что они не только дворы будут подметать, но и прилегающую территорию.

Но, думаю, властям как раз туда не надо лезть, пускай развивается как развивается. Нужно другое: механизмы контроля, механизмы отчетности — но точно не регулирование количества.

— Сколько из этих двух сотен УК, по-вашему, не справляются с работой так, как должны бы?

— Треть я бы точно убрал. Это компании, которые плохо себя показывают на протяжении многих лет. Они на рынке-то остаются только благодаря тому, что у многих жителей очень пассивное отношение к своему быту за пределами квартиры. «Вот у меня в квартире хорошо, а там дальше хоть огнем гори».

— От крупнейшей УК в городе «ЖСК», судя по новостям, регулярно уходят дома. Какой вы видите судьбу компании? Она останется гигантом в Красноярске или постепенно станет середнячком?

— Сейчас у «ЖСК» отваливается по 20−30 домов каждый месяц. Это динамика 2025 года, раньше уходили меньше. На 1 декабря у компании осталось 1028 домов, в начале года было 1316.

Я считаю, перспектива компании «ЖСК» не радужная. Во-первых, домов всё меньше. Во-вторых, как следствие, уменьшается денежный поток, ежемесячная собираемость.

Плюс каждый месяц нарастает объём требований от тех домов, которые ушли от компании «ЖСК». У них же есть не потраченные деньги, так называемые накопления по текущему ремонту. И сейчас люди требуют эти деньги в судебном порядке, и эти суммы надо из чего-то гасить.

Управляющая компания не хранит эти деньги на расчетном счете, поэтому дальше может случиться такой неприятный момент. Объем судебных требований по не потраченным денежным средствам растет, и компания погашает его входящей выручкой на текущие нужды. Как следствие, у нее выручка падает, а объем требований возрастает. Рано или поздно эти две кривые пересекутся в одной точке — это называется неплатежеспособностью организации.

— Кто-то из других крупных компаний сможет занять ее место?

— Так не получится. У «ЖСК» даже сейчас больше четырех миллионов квадратных метров в управлении. Ближайшая УК по масштабу — «Холмсервис» и следом «Комфорт-Сити». «Холмсервис» занимается в основном Северным и Взлеткой, а «Комфорт-Сити» берет только дома, которые строили «СМ.Сити».

Предположить, что они в четыре раза вырастут в какой-то короткий промежуток времени, невозможно. Надо провести собрания, подготовить под это материально-техническую базу, потому что «ЖСК» же работает на самом деле. Это всё же не пылесос для денежных средств, не бесплатный источник заемного капитала.

Если в обозримом будущем «ЖСК», допустим, не станет, то просто будет несколько сравнительно крупных управляющих компаний, с миллионом-полутора квадратных метров.

— Это печально?

— Нет, «ЖСК» — или точнее тогда еще «Жилфонда» — сразу не должно было быть. Она же возникла противоестественным способом. В 2006 году, когда из районных ПЖРЭТов (производственных жилищных ремонтно-эксплуатационных трестов) жильцов перевели в управляющую компанию «Жилфонд». Это не жители домов решили заключить с ней договоры. Просто более чем половиной квартир, обслуживаемых тогда ПЖРЭТами, владел муниципалитет, они не были приватизированы. И за жильцов решила администрация.

— Насколько развитый рынок ЖКХ в Красноярске по сравнению с другими городами? Чем он отличается?

— У нас жители точно грамотнее. Видимо, исторически так сложилось, но люди сильнее вовлечены, лучше разбираются в вопросах управления домами, нежели в других городах. Наверное, тут сказалось несколько факторов.

Во-первых, участие средств массовой информации, которые много внимания уделяют вопросам ЖКХ. Второе — администрация никогда эти вопросы, грубо говоря, не пыталась замалчивать ни при одном главе города. На мой взгляд, есть общая заинтересованность в том, чтобы проблем было меньше: меньше проблем в городе — меньше прилетает администрации. Вполне разумный мотив.

Наша организация тоже небольшое участие в повышении грамотности приняла: мы же семинары постоянно проводим, приемные работают. В других регионах это скорее редкость, когда бесплатные приемные работали бы полную неделю и круглый год. Даже в Москве, что удивительно, учитывая ее ресурсы.

Коллеги как-то приводили пример из Нижнего Новгорода. Там прокладывали внутриквартальные газовые сети, в том числе часто на общедомовой территории. Сервитут там не накладывали. Какой по правилам механизм? Проводить общее собрание. Думаете, кто-то собрание проводил? Нет. Просто пришли, трубы закопали и всё. Почему? Говорят: «Зачем? Людям всё равно». А людям и правда было всё равно: «Пусть ставят». Хотя, казалось бы: земля их, они должны там согласовать.

На мой взгляд, степень вовлеченности жителей в вопросы управления многоквартирными домами в Красноярске несопоставимо выше, чем в любом другом городе нашей страны.

— В следующем годы дважды повысят плату за коммунальные услуги от ресурсоснабжающих организаций — воду, отопление и так далее. С января — на 1,7% по всей России, как раз из-за повышения НДС. Затем с октября в Красноярском крае — еще на 15%, а где-то (скорее всего, в Красноярске и Канске) смогут прибавить сюда еще 2,1%, то есть там плата вырастет на 17,1%. Это больше, чем во многих других регионах — почему так?

— Могу только предположить, так как не я эти индексы считал. В каждом регионе свое состояние коммунальной инфраструктуры, у каждого предприятия есть своя потребность в деньгах, и у каждого региона есть своя бюджетная обеспеченность на те или иные нужды.

Грубо говоря, Москва или Подмосковье могут себе позволить в определенном объеме субсидировать каждое коммунальное предприятие, а Псковская или Ярославская область — не могут, потому что там бюджеты совсем скромные.

— А Красноярску и Канску почему так повезло с этими бонусными 2,1%? Чем они выделяются среди других городов края?

— Альтернативной котельной. В этих двух городах тарифы по теплоснабжению регулируются по-другому. Есть соглашение ресурсоснабжающей организации и правительства края о повышенных инвестиционных обязательствах в Красноярске и Канске. То есть ресурсники вкладываются в инфраструктуру, а взамен получают большие тарифы.

— Кто, по вашему мнению, лучше обслуживает дом — УК или ТСЖ?

— Нет ответа на этот вопрос. Дело в том, что ТСЖ — идеальная форма управления, если у вас хороший председатель и достаточно большой денежный поток. Тут всё упирается в личность одного человека.

Если вы ошиблись с председателем, это будет катастрофа, вы от него никогда не избавитесь. Потому что в отличие от управляющих компаний способов воздействия на ТСЖ, особенно на внутренние процессы, фактически нет. Управляющую компанию вы просто можете поменять, а поменять председателя товарищества собственников жилья — это довольно большая проблема. Вот где начинаются все подделки, потери документов и всё прочее.

Если председатель ТСЖ не настроен раскрывать подробности финансово-хозяйственной деятельности, вы их не узнаете никогда. Опять же, потому что механизмов воздействия нет. Единственный механизм воздействия — сменить председателя, а он не хочет уходить. И регулярно на ваше решение общего собрания членов ТСЖ о смене председателя следом кладет новое, где его выбрали снова.

А управляющие компании — ну есть среди них хорошие, которые нормально обслуживают дома, а есть плохие, потому однозначного ответа, что лучше, не существует.

— Стоит ли переходить от одной плохой компании управляющей…

— … в другую плохую.

— … или лучше «пинать» ту, которая есть?

— Пинать бессмысленно — нога устанет. Если вы недовольны тем, что компания работает плохо, вы ее меняете. У нас, к сожалению, по стране и в крае много муниципальных образований, где всего одна или две компании — и заменить свою вы не сможете. Просто потому что эти две УК между собой договорились, что не берут новые дома, и всё. А там, где вообще одна — там, конечно, проблема, там приходится хоть как-то пытаться на неё воздействовать.

В Красноярске 224 управляющие компании между собой не договорятся никогда, это невозможно. Ну пять-семь-десять еще могут сгруппироваться, но не все. Поэтому, если компания вас не устраивает, ее точно нужно менять. Можно ошибиться при выборе, никто не застрахован, но это просто говорит о том, что вам еще раз придется сменить управляющую компанию, пока вы не найдете ту, которая вас устроит.