Человейники проиграли хрущевкам? Почему россияне бросились покупать квартиры в старом фонде и как обстоят дела на вторичке

Пока девелоперы заманивают клиентов красивыми видами своих будущих жилых комплексов, часть покупателей делает выбор в пользу готовых квартир.

«Интерес покупателей к вторичному жилью продолжает расти: количество заключенных договоров купли-продажи увеличилось на 21% год к году по итогам 8 месяцев 2026 года», — поделился с MAK1.RU данными Роскадастра управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин.

Разбираемся, как сегодня в Москве и других городах России выглядит рынок вторичного жилья.

Причины купить квартиру не в новостройке, а в старом доме разные: у кого-то прагматичные — цена, скорость, инфраструктура и более понятные риски, у других — качество, индивидуальность, элитарность.

«У меня на покупку квартиры было ровно 10 миллионов, и взять денег было больше негде, — поделилась москвичка Анна Хохина. — В итоге я купила квартиру в Перово. Да, в пятиэтажке без лифта и с маленькой кухней. В новостройках за эти деньги предлагали только микростудии без отделки».

Пользователи интернета пишут, что квадратный метр в новостройке может быть на 50–60% дороже, чем во вторичке, а в отдельных локациях — почти в два раза.

«Кроме того, на вторичном рынке возможен торг, в отличие от застройщика с фиксированным прайсом. С собственником можно договориться о скидке», — добавила Анна Хохина.

Для многих решающим фактором становится возможность быстрого заселения. Люди устали от длительного ожидания: сроки сдачи новых домов могут сдвигаться, а некоторые проекты предполагают получение ключей только через несколько лет.

«В 2025 году сроки сдачи новостроек сорвала половина застройщиков России — 724 из 1430 компаний, вводивших в прошлом году многоквартирное жилье в эксплуатацию», — сообщили «РБК-Недвижимости» аналитики «Единого ресурса застройщиков».

Вторичное жилье позволяет сразу въехать и начать им пользоваться. Это особенно важно для тех, кто продал свою квартиру и не хочет снимать жилье или платить проценты по ипотеке за «бетонный каркас».

«Новостройки, которые подешевле, стоят в полях на отшибе. Возле старых домов же есть школы, поликлиники, магазины и налаженный транспорт», — уточнил выбирающий себе квартиру в Москве Евгений Бурылин.

Хотя вторичное жилье несет риски, связанные с юридической чистотой и износом коммуникаций, многие покупатели считают эти риски более понятными и управляемыми, чем риски банкротства застройщика или долгостроя.

«Мой риелтор говорит, что это компромисс между ценой и готовой инфраструктурой. Я готов к таким рискам ради того, чтобы жить в обжитом районе и не зависеть от сроков сдачи», — добавил Евгений Бурылин.

Некоторые уверяют, что в кирпичных «сталинках» или домах после капремонта толстые стены, тишина, высокие потолки и просторные комнаты, чего часто лишены массовые новостройки. Есть мнение, что в старых домах соседи «поприличнее», а дворы более зеленые и обжитые. Против новостроек звучат жалобы на плохую шумоизоляцию, человейники и стрессовый контингент в новых ЖК.

«Давайте отбросим денежный вопрос и ответим себе на вопрос: „Где бы вы хотели квартиру: в многоэтажке в Ватутинках или в сталинской высотке на Котельнической набережной?“ Явно мало кто выберет новостройку», — высказал мнение читатель MSK1.RU Алексей Кораблев.

Вторичный рынок жилья в городах-миллионниках отличается по структуре предложения в зависимости от времени активной застройки.

«Пользователи активнее рассматривают квартиры разных периодов застройки, сопоставляя не только цену и площадь, но и планировки, инфраструктуру районов и особенности архитектуры. В этих условиях роль риелтора выходит за рамки сопровождения сделки: он помогает сопоставить характеристики дома и квартиры с задачами конкретной семьи, а также увидеть нюансы объектов и инфраструктуры, часто известные только профессионалам», — рассказал Сергей Еремкин.

При этом, по данным «Авито Недвижимости», в августе 2026 года интерес к готовому жилью вырос по сравнению с прошлым годом почти для всех периодов застройки. Там, где на вторичном рынке мало недавно построенных домов, самым популярным вариантом остается обновленная брежневка 1972–1991 годов. Но в каждом городе ситуация своя.

В Москве жилой фонд формировался несколькими волнами массового строительства, и сейчас на вторичном рынке встречаются дома сталинской эпохи 1930–1955 годов, хрущевки 1956–1963 годов, ранние и обновленные брежневки, дома постсоветского периода и современные объекты.

Больше всего предложений на вторичном рынке Москвы — среди домов 2021–2026 годов постройки 31%, и это самый крупный сегмент в представленной подборке среди всех рассматриваемых периодов. Чаще всего пользователи обращаются к современным домам 2021–2026 годов (21%) и к обновленным брежневкам 1972–1991 годов (тоже 21%). Такие квартиры находятся в сложившихся районах с привычной инфраструктурой, а средняя стоимость квадратного метра там остается ниже, чем у домов более поздних периодов постройки.

За год интерес в Москве менялся по-разному: он вырос к домам сталинской эпохи 1930–1955 годов (+14%) и к современным домам 2021–2026 годов (+2%), а в остальных сегментах снизился на 6–14%.

Самые компактные квартиры на вторичном рынке Москвы — в ранних брежневках 1964–1971 годов: в среднем 39,7 кв. м. В хрущевках и обновленных брежневках средняя площадь составляет 49,6 и 47 кв. м соответственно. В домах 1992–2010 годов представлены самые просторные квартиры — в среднем 95,6 кв. м, в объектах 2011–2020 годов — 71,8 кв. м, в домах 2021–2026 годов — 65 кв. м.

Среди рассматриваемых периодов самая доступная средняя цена квадратного метра — в обновленных брежневках 1972–1991 годов: 381,4 тысячи рублей. В ранних брежневках она составляет 402,8 тысячи рублей, в домах 2021–2026 годов — 568,8 тысячи рублей, а в домах 1992–2010 и 2011–2020 годов — 570,8 тысячи и 587,5 тысячи рублей соответственно.

В Санкт-Петербурге интерес к вторичному жилью в августе увеличился год к году во всех периодах застройки. Наиболее заметная динамика зафиксирована в домах 2021–2026 годов постройки — +25%. Интерес к объектам сталинской эпохи 1930–1955 годов вырос на 22%. При этом данный сегмент занимает около 4% всего спроса, поэтому на годовой показатель могла повлиять сравнительно невысокая база.

Основную часть предложения на вторичном рынке Санкт-Петербурга формируют современные дома 2011–2020 годов постройки — 29%, а также недавно сданные дома 2021–2026 годов — 27%. Интерес к этим периодам увеличился на 14 и 25% год к году соответственно.

Среди домов советского периода заметную роль сохраняют обновленные брежневки 1972–1991 годов. На них приходится 13% предложения и 17% обращений пользователей. Интерес к квартирам в таких домах вырос на 8% год к году. Более выраженная динамика отмечена в домах постсоветского периода 1992–2010 годов (+19%) и ранних брежневках (+15%).

В Санкт-Петербурге наиболее компактные квартиры представлены в ранних брежневках 1964–1971 годов — в среднем 46 кв. м. В хрущевках средняя площадь составляет 52,9 кв. м, в обновленных брежневках — 52,5 кв. м. Наиболее просторные квартиры на витрине представлены в домах 1992–2010 годов — в среднем 77,9 кв. м. В современных домах 2011–2020 годов средняя площадь объекта составляет 53,8 кв. м, в домах 2021–2026 годов — 47,2 кв. м.

Самая доступная средняя цена квадратного метра среди рассматриваемых периодов зафиксирована в ранних брежневках 1964–1971 годов — 210,6 тысячи рублей. В обновленных брежневках она составляет 214,1 тысячи рублей, в домах 1992–2010 годов — 290,1 тысячи рублей, в объектах 2011–2020 годов — 304,4 тысячи рублей, а в недавно сданных домах — 346,4 тысячи рублей.

Рынки вторичного жилья в разных регионах заметно отличаются тем, когда там активно строилось жилье.

В Краснодаре на дома 2011–2026 годов приходится 78% предложения: это связано с большим объемом строительства и интересом покупателей со всей России. В Ростове-на-Дону доля таких объектов составляет 62%, в Новосибирске — 56%, то есть в этих городах значительная часть предложения — это жилье в современных домах. При этом даже там, где много современных объектов, пользователи продолжают активно интересоваться жильем советского периода.

В том же Краснодаре обновленные брежневки 1972–1991 годов занимают 7% предложения, но на них приходится 11% обращений пользователей. В Ростове-на-Дону на этот сегмент приходится 16% предложения и 21% интереса, а в Екатеринбурге обновленные брежневки формируют 19% предложения и 23% обращений. Это показывает, что квартиры в уже сформировавшихся районах по-прежнему занимают заметное место в интересе пользователей.

В Омске, Перми и Челябинске обновленные брежневки остаются крупнейшим сегментом вторичного предложения: на них приходится 32% предложения в Омске, 23% в Перми и 21% в Челябинске. В Омске такие дома также лидируют по доле обращений пользователей среди всех городов-миллионников — 29%. При этом на рынках этих городов есть и современные варианты: доля домов 2021–2026 годов составляет 10% в Омске, 17% в Перми и 15% в Челябинске.

На большинстве региональных рынков самые доступные по цене за квадратный метр варианты представлены в домах советских периодов застройки, но конкретный период различается. В Новосибирске цена метра ниже всего в обновленных брежневках 1972–1991 годов (116,9 тысячи рублей), в Перми — в хрущевках 1956–1963 годов (107,6 тысячи рублей), в Челябинске — в домах сталинской эпохи (89,5 тысячи рублей), в Ростове-на-Дону — в обновленных брежневках (110,3 тысячи рублей). Средняя площадь квартир в этих сегментах составляет 49,4 кв. м в Новосибирске, 43,4 кв. м в Перми, 61,1 кв. м в Челябинске и 48,4 кв. м в Ростове-на-Дону.