Так просто не замазать: как не купить жилье с «сюрпризом» и где искать скрытые дефекты — за них можно взыскать деньги

При покупке квартиры мы смотрим на район, дом, планировку. Но главные сюрпризы могут прятаться под слоем краски, обоями и внутри стен: например, там, где спрятана проводка. Скрытые дефекты порой могут стоить вам сотен тысяч рублей. На что обратить внимание при осмотре квартиры, почему для этого может понадобиться профессионал и что делать, если вы уже купили «кота в мешке», — разбираемся в материале NGS.RU.

Директор офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Азат Ибрагимов советует начинать осмотр квартиры, которую вы собираетесь купить, с самого простого: углов и электрики. Особенно, если речь идет о старом фонде.

«Если квартира угловая, то внешняя стена „контачит“ сразу с улицей. На таких стенах обязательно нужно посмотреть углы на наличие плесени, — предупреждает специалист. — Если мебель у прежних хозяев стояла вплотную, то на стене, скорее всего, будет плесень или грибок, так как там нет естественной вентиляции. Если мебель не вплотную, а плесень всё равно есть, будьте готовы, что придется утеплять стену».

Второй важный пункт — электрика. В старых домах проводка не рассчитана на современную нагрузку.

«Обратите внимание на розетки: все ли они расположены на тех местах, где были заложены по проекту, или их уже переносили? — рассказывает Азат Ибрагимов. — Когда вы заходите в квартиру с ремонтом и видите на обоях желтую полосу там, где проходит кабель, — это говорит о нагревании. Значит, придется делать замену всей электрики, а это полный ремонт».

Что касается протечек, то они могут быть разными. Если квартиру залили сверху — это решается с соседом. Но если квартира на верхнем этаже и протекает крыша, последствия могут быть гораздо серьезнее.

«Если вы видите протечки сверху, плесень, грибок — это уже проблемы с кровлей или коммуникациями на чердаке. Здесь придется разбираться с управляющей компанией, бегать, договариваться», — замечает эксперт.

Азат Ибрагимов также дал несколько простых лайфхаков для самостоятельной проверки. Например, тягу в вентиляции можно проверить обычной зажигалкой, но не забудьте приоткрыть окно: притока воздуха при современных окнах и дверях может не хватать.

«Если при этом пламя не сдвинулось — значит, скорее всего, [есть] проблема с вентиляцией. [Она] решается установкой приточной вентиляции», — объясняет эксперт.

Проверить ровность стен и полов без специального оборудования тоже можно. В частности, если есть зазоры между наличниками межкомнатных дверей и стеной, то стены, скорее всего, не выравнивали. То же самое касается плинтусов.

«Можно взять обычный теннисный шарик, положить его и посмотреть: если действительно есть большие перекаты, то шарик, наверное, начнет кататься», — предлагает Азат Ибрагимов.

Продувание окон тоже можно протестировать, но только в холодное время года.

«Подойдите к окну, проведите рукой под подоконником, — советует риелтор. — Очень часто дует именно из-под подоконника, даже при новых пластиковых окнах. Если дует — придется снимать, пропенивать и переделывать».

При осмотре квартиры также не нужно стесняться проверять коммуникации.

«Каждый покупатель вправе посмотреть, как течет вода, это не считается дурным тоном, — говорит Азат Ибрагимов. — Включите воду — она должна течь хорошей струей. Если, допустим, вы включаете воду, а она течет очень тонкой струйкой, то здесь нужно смотреть, в чем проблема: в самой сантехнике либо это входная труба, и нужно просто отрегулировать клапан. А если счетчиков нет, клапана нет, и идет плохая струйка, то, скорее всего, здесь нужно будет уже менять сантехнику, возможно, сами коммуникации».

Директор компании «Стройка Века» Константин Проскурин рассказывает, что специалисты используют для проверки квартир целый арсенал инструментов.

«Самые простые — лазерный уровень, лазерный нивелир. Более специальные — это склерометр для проверки плотности стяжки, анемометр для проверки вытяжки, тепловизор для поиска продуваний, электронный угломер», — говорит он.

Самые частые неочевидные дефекты в новостройках — некачественная герметизация, а также неровности стен и полов. По словам специалиста, у застройщиков сейчас расширенные допуски, и чтобы признать неровность стен «косяком», они должны быть сильно кривые.

Другая частая проблема — некачественно нанесенная штукатурка, с трещинами и пустотами, которые можно обнаружить, если простучать стены.

«Просто замазать их нельзя, это не косметика, — предупреждает Константин Проскурин. — Их нужно вскрывать, расшивать, укреплять основание. Потому что трещина появилась из-за плохой подготовки основания или сильной усадки дома».

Неработающая проводка, по словам эксперта, также встречается нередко: где-то может не быть фазы, где-то — нуля. Заметить это можно только тестером, но в новостройках в целом рекомендуют менять проводку.

С трубной разводкой, по словам Константина Проскурина, ситуация проще, потому что проблем меньше. Но есть нюанс с отоплением.

«По разводке труб — только стояки, там особо смотреть не на что, — поясняет он. — А вот в системе отопления бывают течи. Но если вы принимаете квартиру летом, вне отопительного сезона, вы их не найдете — это будет сюрпризом зимой».

По словам юриста Владислава Абрамова, скрытый дефект — это недостаток квартиры, который покупатель объективно не мог обнаружить при обычном осмотре до сделки. Например, скрытая трещина в конструкции, дефекты проводки или гидроизоляции.

Главная сложность в суде — доказать, что недостаток существовал до передачи квартиры.

«Обнаружив дефект, я советую не спешить его устранять, — предупреждает юрист. — Сначала сделайте фото и видео, пригласите специалиста, а при серьезном недостатке организуйте строительное обследование или экспертизу. Затем направьте продавцу письменную претензию».

Ответственность продавца и застройщика различается. На вторичном рынке продавец отвечает за недостатки, если покупатель докажет, что они возникли до передачи квартиры, поэтому качество доказательств особенно важно. К застройщику применяются специальные гарантийные правила, и объем его ответственности иной. В зависимости от обстоятельств можно требовать устранения недостатков, уменьшения цены или возмещения расходов.

Общий срок исковой давности по таким делам — три года, однако обращение лучше не откладывать.

По словам Владислава Абрамова, в потребительском споре возможна также компенсация морального вреда.

Специалисты советуют: изначально при выборе квартиры следует обратить внимание и на цену объекта. Скрытые дефекты нередко встречаются в квартирах, которые предлагаются с хорошим дисконтом. К примеру, продавец говорит о срочности, но по факту за этим могут скрываться и другие сюрпризы.

Одни новосибирцы после сделки обнаруживали разваливающийся дом и коммунальные аварии, другие — клопов и готовящуюся стройку под окнами. Истории горожан, которые столкнулись с проблемами после покупки вторички, НГС собрал в отдельном материале.