Власти хотят ужесточить меры по льготной ипотеке. Что будет с ценами, спросом и недвижимостью — обзор

Российские власти взялись за корректировку льготной ипотеки. Они взволнованы высоким спросом на кредитные займы по госпрограммам и хотят охладить рынок. На федеральном уровне идут дискуссии, как это сделать. В Министерстве финансов предложили поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке до 30%. А в эту пятницу Центральный Банк поднял ключевую ставку до 16%. Что происходит и как это скажется на рынке недвижимости? Разбирались наши коллеги из 72.RU. «Ипотека разогрета» Льготные займы пользуется активным спросом среди населения. В III квартале 2023 года побит очередной рекорд — банки выдали 625 тысяч кредитов на 2,5 триллиона рублей. В докладе финансового института «ДОМ.РФ» сказано, что всплеск спроса в августе-сентябре обусловлен ослаблением рубля (граждане покупали недвижимость для защиты своих сбережений от обесценения), ростом рыночных ставок по ипотеке (шло следом за ключевой ставкой), ужесточением регулирования. В сентябре правительство повысило первоначальный взнос по ипотеке с госпрограммой с 15 до 20%, но ситуация на рынке стабильнее не стала. В начале декабря Эльвира Набиуллина, глава Центрального Банка, выступая на форуме ВТБ «Россия зовет!» предостерегла «от широкого применения льготных программ». Это может привести к попаданию в «порочный круг». — Я бы хотела предостеречь нас от слишком широкого применения льготных программ. Чем больше льготных программ, тем мы больше вынуждены поддерживать более высокую ставку для всех остальных. Те, кто получает дешевые кредиты, — избранные, за эти кредиты платят все остальные. И мы можем войти в порочный круг, когда есть искушение на высокую ключевую ставку отреагировать расширением льготных программ. Они расширяются, мы еще повышаем ставку, чтобы этот элемент нивелировать, еще расширяются льготные программы. Мне кажется, это путь в тупик. И нам, конечно, не к этому надо идти, — высказалась Набиуллина. В Министерстве финансов предложили повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке до 30%. — Да, внесли. Вы же видели, что ипотека разогрета. Все говорят об этом. Поэтому нужно немножко принимать меры по охлаждению с тем, чтобы не было «пузырей». Мы — регулятор этого рынка и должны принимать взвешенные сбалансированные решения, чтобы рынок развивался, но без резких скачков вверх-вниз. Поэтому то, что мы сейчас предложили, — это элементы стабилизации этого рынка для того, чтобы не было каких-то волатильностей в этом секторе (цитата по ТАСС. — Прим. ред.), — сказал Антон Силуанов, глава Минфина. Его заместитель Иван Чебесков заявил, что изменения могут принять до конца года. — Мы видим, что рынок перегрет ипотечный. Мы видим, что качество кредитного портфеля сильно снизилось (цитата по «Ведомостям». — Прим. ред.), — отметил он. Что будет с рынком недвижимости? Не исключено падение спроса В ЭНКО объяснили, чем чревато повышение первоначального взноса. — Каждый раз, когда принимаются решения о повышении первоначального взноса или ключевой ставки, мы наблюдаем резкий рост сделок, так как люди стараются успеть оформить кредит на предыдущих условиях. Около 70–75% людей заключили договор на покупку квартиры с использованием льготной ипотеки. Но цены не основываются только на уровне спроса, в стоимость квартиры зашито много всего: цены на стройматериалы, на работы, на логистику, на земельный участок и так далее. Условно, если повышают первоначальный взнос, а затем понижают ставку, то люди будут добирать его потребительским кредитом, — рассказали корреспонденту 72.RU в девелоперской компании ЭНКО. ЭНКО — один из крупнейших девелоперов Тюменской области. Среди проектов: ЖК «Айвазовский City», «Никольский», «Преображенский на Московском». Глава — Елена Низамова. Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», отмечает, что дальнейшее повышение минимального уровня первоначального взноса по льготным программам, если такое решение будет принято в начале года, может привести к временному снижению спроса на первичном рынке на уровне 40–50%. Поскольку, объясняет она, большинство тех, кто берет ипотеку, делает это с минимальным первоначальным взносом. По ее словам, если раньше покупатели могли дополнительно одобрить потребительский кредит на недостающую сумму первоначального взноса, сейчас на фоне выросших ставок по таким кредитам это стало проблематичнее. «Этажи» — риелторская компания. Штаб-квартира находится в Тюмени. Глава — Ильдар Хусаинов. — Вряд ли это может привести к обвалу цен на недвижимость, поскольку ценовая политика зависит от целого ряда факторов. В том числе резкое снижение стоимости ограничено условиями проектного финансирования и инфляционными рисками. Квартиры застройщики продают здесь и сейчас, а деньги за них получают только после сдачи дома, а это около двух-трех лет, и в стоимости квадратного метра учитывают все инфляционные риски за этот период, — говорит Решетникова. Она добавляет, что при увеличении размера минимального первоначального взноса вырастет доля встречных сделок при покупке новостроек, поскольку у таких покупателей после продажи будет достаточный объем средств для оформления ипотеки. — Сложнее всего будет тем, кто планирует покупку своего первого жилья, поскольку накопить столь существенный размер первоначального взноса крайне проблематично, — резюмирует Решетникова. Кто пострадает? Могут «жирные коты-застройщики» В беседе с корреспондентом 72.RU Константин Селянин, кандидат экономических наук, предполагает, что меру примут (и назвал ее правильной, но запоздалой), чтобы сбить ажиотаж и сделать займы более надежными. Он обратил внимание на недавнее сообщение от Центрального Банка, в котором сказано, что более 70% ипотеки выдается людям, тратящим на кредиты больше половины своего дохода. И это ухудшение кредитного портфеля, которое эксперт называл предкатастрофой, чревато последствиями: люди не смогут обслуживать кредит, начнется массовый дефолт, коллапс банковской системы, банкротство застройщиков. — Повышение первоначального взноса играет на руку банковской системе. С одной стороны — банкам и хочется и колется: при высоком пороге первоначального взноса они будут выдавать меньше кредитов, с другой — получат более надежный продукт. Мне кажется, что в российских реалиях эта мера разумная, чтобы остудить рынок ипотеки, чтобы не рос пузырь. Другое дело, на мой взгляд, эта мера запоздалая. Объем кредитов ипотечных порядка 17 триллионов рублей. Это очень много, — отмечает экономист. По его мнению, от повышения первоначального взноса пострадают застройщики, которых он назвал жирными котами. Он объясняет, что именно девелоперы остались в выигрыше при реализации программы льготной ипотеки — пускай низкая процентная ставка, но цены на недвижимость выросли в несколько раз, людям приходится тратить больше. От этого застройщики получают сверхприбыль. — Жирные коты пострадают. Им придется меньше строить. Есть данные, что порядка 60% новостроек не могут продать. Потому что у людей нет столько денег, сколько хотят получить застройщики. Сколько они могут держать квартиры пустыми? Им надо платить коммуналку, поддерживать состояние имущества, возвращать деньги банкам. Я думаю, что в ближайшее время мы увидим очень серьезное снижение цен на рынке недвижимости. На это придется пойти жирным котам-застройщикам, чтобы вернуть свои деньги. Абсолютно фантастическая ситуация, когда в бедной стране самые высокие цены на недвижимость относительно доходов населения. Обычная квартира в Тюмени стоит почти столько же примерно, как хорошая квартира в Барселоне или хороший дом в Болгарии, — рассуждает Селянин. Он отмечает: повышение первоначального взноса, а значит и снижение темпов выдачи ипотечных кредитов, — это то, что обрежет сверхдоходы застройщиков. Ипотечный пузырь не грозит Несмотря на кажущуюся панику, дискуссии по поводу того, как остановить бурный рост льготной ипотеки, не все считают, что на российском рынке недвижимости раздувается пузырь. — Часто слышим, как СМИ и отдельные эксперты связывают рост льготного ипотечного портфеля с появлением на рынке ипотечного пузыря, который мог бы привести к кризису. Это не совсем корректно, поскольку льготная ипотека — контролируемый процесс, программы полностью фондируются государством, — говорит Анна Волкова, директор по развитию розничного бизнеса банка «Синара». По ее уверениям, несмотря на то, что Минфин говорит о перегреве ипотечного рынка, России ипотечный пузырь не грозит. Тем не менее опасения правительства тоже понятны: ключевая ставка растет весь год, стоимость ипотеки увеличивается, а спрос на нее не особо снижается. Поэтому возможные корректировки программ льготной ипотеки — это превентивные и вполне логичные меры. К тому же в период высокой ключевой ставки финансировать эти программы для государства становится крайне накладно. — Что касается изменений на рынке, то всё зависит от конкретных решений, которые будет принимать правительство. Например, увеличение первоначального взноса или сужение географии программы могут снизить спрос на нее на 20–30%. Повышение процентной ставки вкупе с вышеназванными корректировками, по нашим оценкам, может охладить рынок чуть ли не вдвое. Если же программы льготной ипотеки отменят полностью (или же оставят ее исключительно для некоторых регионов, например Арктики или Дальнего Востока), то это еще сильнее ударит по спросу, — объясняет Волкова. Она отмечает, что льготная ипотека во многом подстегивает деятельность девелоперов. Она предполагает, что при существенном ужесточении программ показатели активности застройщиков снизятся, объемы вводимого в эксплуатацию нового жилья упадут. До этого публиковали разбор о том, что выгоднее: снимать квартиру или купить ее в ипотеку. Мы сделали расчеты (неутешительные, к сожалению), а эксперты в сфере недвижимости высказали свое мнение.