Льготная ипотека разогнала цены: чего ждать от рынка недвижимости в этом году

Этот год для рынка недвижимости был не самым стабильным. Сильно подорожали квартиры в новостройках и на вторичном жилье. Все ожидали окончания программы льготной ипотеки, а президент ее продлил. Мы узнали у экспертов, что будет с рынком недвижимости, как в ближайшее время изменятся цены и стоит ли сейчас покупать квартиру или лучше немного подождать. Как изменились цены на недвижимость за год Сейчас покупать жилье кажется уже не так выгодно, как год или полтора назад. Цены на недвижимость, особенно в новостройках, сильно «разогнаны». Произошло это из-за программы льготной ипотеки, которую ввели весной прошлого года под предлогом поддержки граждан и строительной области. Из-за пандемии спрос на жилье упал до 70%. В итоге из-за выгодных условий программы он снова вырос, а вместе с ним выросли и цены на квартиры в новостройках. В среднем по России за год действия программы льготной ипотеки цены на квартиры в новостройках выросли на 16,3% (по данным Росстата). Причем чем качественнее квартира, тем выше стала цена за квадратный метр. Квартиры улучшенного качества подорожали на 19,8%, а элитные и вовсе на 24,2%. То есть, по сути, низкая кредитная ставка спряталась в цене за квартиру. — Льготная ипотека, несмотря на рост цен, сыграла положительную роль. Резко увеличилось строительство жилья и количество взятых кредитов. Льготной ипотекой воспользовались свыше 500 тысяч человек, поэтому было решено продлить эту льготу на год, чуть увеличив процентную ставку, — оценил программу президент Владимир Путин и поручил продлить программу немного на других условиях. Ставка по кредиту увеличилась с 6,5% до 7%, а максимальная сумма кредита, наоборот, снижена до 3 миллионов рублей для всех регионов. На вторичном рынке рост был не такой существенный. Все-таки программа в первую очередь касалась новостроек. Но и там за год цены выросли на 11%. Что будет с ценами дальше Полностью списать подорожание квартир на льготную ипотеку нельзя. Росту также способствовали падение курса рубля, рост цен на материалы и дефицит рабочей силы: значительная часть строителей — трудовые мигранты, которые в пандемию уехали из России. И это те факторы, которые влияют на стоимость квадратного метра до сих пор. По тем же данным Росстата, одним из лидеров роста за год стали строительные материалы. Почти в два раза за год подорожал металл, арматура в первом квартале 2021 года подорожала на 70–90%, газобетонные блоки — на 8%, цемент и утеплители — на 30–50%. Всё это сильно сказывается на себестоимости строительства. — Мы прогнозируем рост цен в новостройках до 30% в течение ближайшего года, — говорит коммерческий директор компании «TEN девелопмент» Владимир Щеколдин. — Этому есть объективная причина — кратный рост стоимости строительных материалов. Это четко видно по экспозиции объектов в новых проектах, которые только заходят на рынок — цены выше, чем в сданных новостройках такого же класса. Рост на строительные материалы прибавил не только к стоимости самих квартиры, но и к их ремонту. Особенно это актуально для квартир в новостройках без отделки. Подорожание материалов, а также ажиотажный спрос на жилье дали повод поднять цены строительным компаниям и бригадам. Согласно исследованию ЦИАН, только в Московской области рынок отделочных работ вырос минимум на 50%. Но даже при таком росте предложения цены на услуги рабочих растут — они по-прежнему в дефиците из-за пандемии и оттока мигрантов. Впрочем, и сами россияне за это время богаче не стали. По подсчетам аналитиков ЦИАН, сумма кредита на квартиру весной 2021 года примерна равна заработку за 6 лет и 11 месяцев. В 2020-м этот кредит был сопоставим с зарплатой за 5 лет и 10 месяцев. Также с 19 лет до 20 лет и 4 месяцев увеличился срок займа. — Таким образом, рост доходов не успевает за индексацией цен на жилье, — к такому выводу приходят исследователи ЦИАН. Снижение покупательской способности также будет способствовать сокращению спроса на жилье. — Цены на первичную недвижимость продолжат расти осенью, а в летний период будет наблюдаться стабилизация рынка, — говорит преподаватель экономического факультета РУДН Елена Егорычева. — Однако рост будет несущественным, так как спрос на недвижимость сокращается наравне с активностью и покупательной способностью населения. Все, кто хотел улучшить свои жилищные условия, но был ограничен в возможностях, уже смогли воспользоваться беспрецедентными условиями и предложениями как от банков, так и от застройщиков. — Скорее всего, рост цен просто замедлится, и средний их прирост не будет превышать темпы роста инфляции в стране, — говорит Егорычева. Еще один фактор, который сильно может повлиять на спрос жилья, — это повышение ключевой ставки. Как объясняют эксперты, рынок недвижимости первый отреагирует на изменение этого показателя. — Наиболее быстрой реакцией на повышение ключевой ставки мы ожидаем увидеть со стороны ставок по ипотеке. Этот банковский продукт первым реагирует на изменение процентной политики ЦБ, — объясняет старший экономист дирекции инвестиционного бизнеса СКБ-банка Сергей Коныгин. — Мы также ожидаем увидеть некоторое повышение ставок по депозитам. Ставки по ипотеке и депозитам могут повыситься на близкую величину роста ключевой ставки. Сергей Коныгин добавляет, что повышения ключевой ставки ожидают на заседаниях в сентябре-декабре, и будет она примерно на уровне 6,75–7,0% на конец года при инфляции в 6,0% в декабре. Повышение ключевой ставки приведет к повышению ипотечных ставок. В будущем, если повышение действительно произойдет, то это, возможно, снизит спрос на недвижимость, а вместе с ней и рост цен. Но до тех пор только новости о повышении ключевой ставки могут подогревать интерес к рынку недвижимости. Поэтому нет особых предпосылок к тому, что цены на недвижимость в этом году снизятся. — Для снижения цен нет никаких оснований, — считает генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-недвижимость» Константин Барсуков. — Потенциал роста был сильно исчерпан во время ажиотажного спроса в конце прошлого года и в начале этого. По моим ощущениям можно прогнозировать рост где-то процентов на пять максимум, — объясняет он. — Эта цифра — максимальный рост. Вполне возможно, что мы не увидим никакого роста или он будет практически незаметен. Но потенциал для 5% есть, выше под сомнением, ниже — возможно. Похожий прогноз по ценам на недвижимость дает и доцент РЭУ им. Плеханова Владимир Колмаков, экономист: — Снижение темпа роста цен уже началось, — Владимир Колмаков. — У нас возможно замедление или остановка роста цен. Но ждать снижения я бы не стал. По крайней мере, в Москве. Несмотря на то что много строят — это всё продается. В регионах ситуация может складываться иначе. Местами есть перепроизводство, где действительно не могут продать то, что построили. Что же касается покупки квартиры, то тут надо понимать, зачем эта недвижимость нужна: для жизни в ней или как средство для вложений. — С позиции инвестора, то прямо сейчас вкладываться в недвижимость не стоит — рынок перегрет, и, возможно, следует немного подождать, — считает Колмаков. — А если мы говорим о решении жилищного вопроса, то зачем откладывать, если есть возможность. Ну и, соответственно, если вы покупаете жилье на перепродажу, то тут риски известны, а вот выгоды на данный момент неочевидны. Если человек располагает определенными сбережениями, то рынок недвижимости является, скорее, консервативным способом вложения, который, конечно же, обойдет доходность депозитов, но ненамного. По крайней мере, в такой среднесрочной перспективе. Владимир Щеколдин, коммерческий директор компании «TEN девелопмент», считает, что нужно покупать жилье как можно скорее. Причем лучше в уже готовом объекте. Жилье, которое только будет строиться или еще в процессе, будет дороже из-за высоких цен на строительные материалы. — По большому счету, это уникальная ситуация, которая играет на руку покупателю именно сейчас, когда еще есть льготная ипотека, пусть не на таких «шоколадных» условиях, как ранее, — говорит Щеколдин. — Поэтому, если вы всё еще откладываете покупку недвижимости до лучших времен, сейчас самое время выбрать объект в новостройке, но в уже сданном или сдаваемом в ближайшие кварталы объекте.