Покупка квартиры — сложное дело, в котором есть множество нюансов и тонкостей. Как защитить себя и свое право собственности? Какие есть распространенные схемы обмана? Эксперт компании «Этажи», руководитель отдела продаж Денис Бахур, рассказал, как можно проверить продавца, на что обратить внимание, чтобы обезопасить себя от проблем.
На рынке недвижимости Красноярска огромное количество предложений, и с какими именно трудностями и проблемами столкнутся покупатели, заранее сложно предугадать. Но, по статистике, около 3% сделок оспариваются в суде. И это не всегда какие-либо мошеннические схемы!
Статистика по России:
3 клиента из 100 находятся в зоне риска и могут потерять купленную недвижимость;
каждая 200-я сделка признается недействительной. Причиной может быть как оспаривание прав, так и мошенничество;
4 из 5 сделок, в которых была потеряна собственность, совершены покупателем самостоятельно, без привлечения профессионалов.
Неожиданные наследники
— В моей практике был случай, когда покупателем была выбрана квартира, которая принадлежала собственникам по праву наследования, — делится Денис Бахур. — Собственниками являлись мать и сын, унаследовавшие квартиру после смерти главы семьи. Такие случаи часто встречаются в практике риэлторов. Но при проверке документов юридической службой выяснилось, что в семье есть еще один ребенок, который также является наследником. А его родственники, будучи с ним в ссоре, не общались и не известили его о факте смерти и вероятности вступления в наследство. Согласно Гражданскому кодексу РФ срок наследования отсчитывается не с момента регистрации смерти собственника, а с момента, когда наследник узнал о ней (если были объективные причины). Если бы сделка все-таки состоялась, то по решению суда права на недвижимость у нового собственника, скорее всего, были бы изъяты.
Второе обременение
Также будьте внимательны, когда покупаете недвижимость с обременением.
— Количество сделок с обременением за последний год увеличилось на 20%. Очень многие обращаются в нашу компанию, имея непогашенную задолженность по ипотеке. Уже отработаны кейсы, когда подбирается покупатель, который готов погасить сумму остатка кредита, чтобы снять обременение. В нашей компании предоставляется услуга по займу для гашения обременения, который потом возвращается при продаже недвижимости. Сделок с обременением становится всё больше. Это связано с тем, что многие хотят взять ипотеку более выгодно (например, ранее был выдан кредит под 8–10%, а сейчас есть возможность взять под 5,5%). Также есть люди, которым становится тяжело выплачивать определенную сумму, и они вынуждены продать жилье и взять меньшее, — говорит Денис Бахур.
Но в таких случаях покупатель не защищен, когда уже внес денежные средства для погашения обременения продавца в качестве аванса по сделке, а Росреестр наложил на квартиру повторное обременение — уже по другим долгам собственника по исполнительным листам приставов. В таких случаях на возврат средств уходит длительное время, за которое меняются стоимости квартир и поднимаются ставки по кредитам.
Самостоятельно частным лицам действительно сложно проверить таких неблагонадежных собственников. Лучше обратиться к профессионалам.
Недееспособная бабушка в сделке
Нередко в России сделки с недвижимостью признаются недействительными, если один из собственников состоит на учете в психоневрологическом диспансере, а документы на продажу должным образом не были оформлены.
— Ни для кого не секрет, что продавцы квартир преследуют свои рациональные цели, — продолжает делиться опытом Денис. — И когда собственниками являются пожилые люди, не будет лишним попросить предоставить продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансера, свидетельствующую о том, что он не фигурирует в качестве клиента этого учреждения и не состоял в нем на учете. Даже если кто-либо потом обратится в суд и попытается сослаться на недееспособность родственника, оспаривание в суде дееспособности, которая была подтверждена на момент сделки, практически невозможно.
Совет эксперта
— Будьте внимательны в выборе квартиры. Пропустите объявления с очевидно заниженной стоимостью, — советует Денис Бахур. — Это означает, что с недвижимостью что-то не так. Не покупайтесь на отговорку о срочности продажи. Даже в этом случае продавцы максимально сбрасывают до 3–5%.
Желательно в доме побывать несколько раз, чтобы исключить постановочные элементы показа. Пообщайтесь с будущими соседями, узнайте, всё ли в порядке с домом в целом. Как правило, жители охотно рассказывают о том, что у них накипело.
Обязательно удостоверьтесь в отсутствии перепланировок по кадастровому плану. Необходимо, чтобы изменения в квартире были узаконены. Сейчас стало популярно переносить «мокрую зону» в другое место, сносить стену перед лоджией или объединять комнаты.
Даже имея большой опыт в продажах недвижимости, подчас сложно сориентироваться и учесть абсолютно все. Я регулярно мониторю статистику прецедентов по России и Красноярску, чтобы суметь помочь нашим клиентам.
Для более детальных проверок безопасности сделки, безусловно, необходимо обратиться к специалистам. Например, в компании «Этажи» профессиональные юристы имеют огромный опыт в сопровождении сделок с недвижимостью, в том числе по отстаиванию интересов клиента уже после совершения сделки по сертификату безопасности, который выдается в компании:
на входе проверяется вся документация на недвижимость, чтобы снизить вероятность каких-либо проблем при оформлении сделки;
сам процесс оформления недвижимости проходит строго по разработанным регламентам безопасных расчетов;
после оформления сделки бесплатно защищаются интересы клиента, если возникли какие-то спорные ситуации;
если по каким-то причинам клиент всё равно потерял право собственности на недвижимость, компания «Этажи» компенсирует всю сумму сделки из собственного фонда. При этом неважно, кто виноват — появившиеся наследники, бывшие супруги, оспаривающие право собственности, или кто-то еще.
