В Красноярске на прошлой неделе перестали выдавать ипотеку под 2,7% на строительство и покупку домов — закончились деньги. Сейчас риелторы и банкиры ждут, когда правительство выделит новый транш на федеральную программу сельской ипотеки, рассказывает редакции NGS24.RU руководитель агентства недвижимости «Ремесленникъ» Вячеслав Мельников. Ее в городе выдают три банка — «Дальневосточный», Сбербанк и «Россельхозбанк», а также институт «Дом.рф». О временной «пробуксовке» риелторам сообщают менеджеры банков, с которыми они сотрудничают. Мы проверили: на сайтах пока говорится, что прием заявок приостановлен. На фоне весеннего ажиотажа на строительство и покупку загородной недвижимости мы решили разобраться во всех нюансах и подводных камнях такой ипотеки, а также в других предложениях банков.

Оценки риелторов и ипотечных брокеров в популярности ипотеки на коттеджи и дома разошлись. Представитель АН «Гранта-Недвижимость» Анастасия Зуева, которая курирует заявки как на квартиры, так и на дома, говорит, что процент небольшой: «Не каждый может себе позволить, кто-то привязан к городу, например, из-за детей и школы. Спрос не как на горячие пирожки». Вячеслав Мельников, специализирующийся на загородной недвижимости, называет 90% от сделок.

— Условно говоря, из 30 сделок за последние полгода у нас было всего лишь две с наличным расчетом. Основная ипотека на дома — сельская. В данный момент она приостановлена, потому что все деньги, которые были заложены на нее государством, кончились. Это было на прошлой неделе, ждем возобновления. В прошлом году такая ситуация происходила, приостановка была на полтора месяца. В этом году, думаю, будет быстрее, потому что программа хорошо себя зарекомендовала. В 2021-м вместо поддержки банков и строителей стимулируют строительство малоэтажных домов, — оценивает собеседник.

Тем не менее в некоторых банках продолжают работать другие программы на покупку или строительство частных домов. Правда, условия там другие и процент выше — уже 8–9%. Разберемся ниже.

«Сельские» 2,7% — в чем подвох?

Первый нюанс кроется в названии этой программы: банк даст кредит только на участок, который находится в сельском населенном пункте с населением более 30 тысяч человек. То есть земли в границах Красноярска не подходят, рассказывает руководитель ипотечных консультантов «Гранты-Недвижимость» Анастасия Зуева. Назначение земли — ИЖС и ЛПХ, а дачные массивы выпадают из списка. Максимальная сумма в нашем регионе — всего 3 миллиона, первоначальный взнос — 15%. Жителям Ленинградской области и Ямало-Ненецкого округа повезло больше — там сумма до 5 миллионов.

Но в программе есть лазейка, делятся наши собеседники лайфхаком: если супруги подадут заявку по отдельности, то каждому могут одобрить по 3 миллиона. Потом ипотечный кредит объединяется в один.

При этом до появления сельской ипотеки в красноярских банках действовали и другие программы по покупке коттеджей. Например, в «Россельхозбанке» дадут больше сумму, но с первоначальным взносом от 25%. Ставка будет выше — 8,5–9,5% (это примерно на процент больше, чем на квартиру в городе), рассказывает собеседница. В ВТБ есть программа, но изначально банку нужно отдать 40% от стоимости приобретаемого жилья: «Тут уже идут другие объекты, дороже — таунхаусы, коттеджи».

Со строительством домов всё несколько сложнее, такую возможность еще дает Сбербанк. Но по программе нельзя завершить уже начатый объект, только начать с нуля. Переводы будут траншами на отдельные этапы, и дерево в качестве материала не подойдет. В банке вообще будут пристально рассматривать проект дома.

— Приносите в банк смету, — рассказывает Анастасия Зуева, — заключаете договор с аккредитованной компанией, она строит, банк потихоньку рассчитывается. Либо можно проще сделать: свою квартиру заложить, взять деньги под обычный нецелевой кредит, взять деньги от оценки и построить всё что угодно, не привязываясь. Дом будет не в залоге. А если берешь конкретно на строительство, то банк дает тебе деньги траншами: первую часть, миллион — на фундамент, второй — стены, третий — остальное доделал. Многие банки берут не брусовые дома, а кирпич, газобетон или еще что-то.

Специалист компании «КИАН» Ксения Новожилова говорит, что такие требования пугают компании, занимающиеся малоэтажным строительством. В агентстве был опыт сотрудничества с одной из таких, но в итоге партнеры отказались работать с ипотекой. У собеседницы и самой есть одобренное решение по сельской ипотеке, но дальше дело не пошло.

«Одобряют 8 заявок из 10»: портрет покупателя

По словам Анастасии Зуевой, процент одобрения в банках достаточно высокий, если клиенты адекватны: у них хорошая зарплата, есть первоначальный взнос, нет допобязательств.

— Потому что сейчас много людей закредитованы и имеют плохую кредитную историю. Если в семье оба работают, зарплата по 90 тысяч, то таким людям дадут по 3 миллиона каждому, — рассказывает она и приводит другой пример. — Если дом стоит 10 миллионов, 65 тысяч ежемесячный платеж, то семье нужно зарабатывать минимум 100 тысяч на двоих — к этой сумме потребуется прожиточный минимум на остальные нужды.

Риелторы отмечают, что дома покупают и молодые семьи с детьми. Тем более что для ипотеки подходит маткапитал.

Курс на 40 километров от города: где ищут дома красноярцы и за какую цену

Оптимальная спросовая цена на загородном рынке Красноярска — 4–6 миллионов рублей. В том числе и из-за ограничения суммы ипотеки. При этом красноярцы, говорит Вячеслав Мельников, выбирают для семьи объекты с площадью в 80–120 «квадратов». На стоимость дома или коттеджа будет влиять наличие проекта, по которому его возводили. А он не стоит дешевле 300 тысяч. Но в этом случае, например, новые собственники будут знать в случае ремонта, где проложены коммуникации.

В последние время, отмечает руководитель АН «Ремесленникъ», складывается новый тренд — покупатели предпочитают недвижимость подальше от города.

— Если раньше, в последние пять лет, был запрос поближе к Красноярску, чтобы далеко не ездить, то сейчас смотрят дома в 30–40 километрах. Сейчас, наоборот, начали рассматривать подальше. Например, в сторону Емельяново, Кедрового, поселка 13 Борцов. Всё, что дальше Элиты. До Элиты долетают выбросы, не рассеиваются. До этого отдавали предпочтение Элите, Бугачёво, правому берегу, Кузнецовскому плато. Лет 10–15 назад была такая же тенденция: у людей была культура загородного дома. Уехать на выходные в загородный дом, забыть о работе и не принимать звонки: «Ой, извините, я в 100 километрах», — делится наблюдениями риелтор.

При этом спрос перетекает с квартир на загородную недвижимость, постепенно накапливается и повлечет цены вверх, считает Вячеслав Мельников. Если «однушку» на Взлётке можно приобрести за 3,3 миллиона, то, добавив еще полтора-два, можно купить полноценный дом с баней, участком, несколькими комнатами.

— Или, наоборот, есть умные продавцы, которые понимают, что уже две недели как взлетели цены на железобетонные конструкции, они сами поднимают цены и стоят на своем. Например, «Инком», строивший таунхаусы в Удачном, держал стоимость на уровне 14 миллионов. Они подняли до 15 миллионов. И все физики, то есть собственники вторички, узнали и тоже подняли цены. Примерно такое же творится на загородке. И вроде все торгуются, но уже понятно, что покупатель заберет за эту цену, — резюмирует собеседник.