«Отдам… но попозже»: как власти защитили застройщиков и что делать дольщикам до конца года

За прошедший месяц правительство страны ввело беспрецедентное количество временных мер для спасения экономики. Поправки в законы и антикризисные постановления, предписания системообразующим предприятиям и налоговые послабления для целых отраслей бизнеса — всё это сегодня активно обсуждается в обществе. Но о постановлении, до конца года отменяющем штрафы для застройщиков за срыв сроков сдачи объектов, говорят мало. С помощью экспертов наши коллеги из журнала N1.RU изучили эту временную меру и смоделировали возможные ее последствия. Суть произошедшего Постановление о временной отмене штрафов для застройщиков за просрочки в строительстве, датированное 2 апреля нынешнего года и подписанное премьером Михаилом Мишустиным, компактно по объему и предельно четко в формулировках (что, по мнению юристов, большая редкость). Полностью текст этого документа был опубликован на официальном портале правовой информации. Эта поправка была предложена Минстроем как антикризисная мера в сфере строительства жилья. Основной смысл постановления сводится к тому, что до 1 января 2021 года застройщиков не будут штрафовать или наказывать иным образом за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (далее — ДДУ). У постановления были предпосылки: в начале года власти разработали план первоочередных мер для обеспечения устойчивого развития экономики, который был подписан премьер-министром страны 17 марта. По нему пострадавшим от последствий эпидемии коронавируса застройщикам, помимо всего прочего, полагалось субсидирование ставок по кредитам и временная отмена тех самых штрафов. Уже тогда этот пакет документов был встречен многими девелоперами с радостью. Застройщики хвалили законодателей за то, что на них в принципе обратили внимание, а также за своевременность и масштабность помощи. Спустя 2 недели вслед за планом был принят и обсуждаемый закон. В совокупности все эти меры можно назвать беспрецедентными: подобной антикризисной помощи строительной сфере в новейшей российской истории еще никогда не было. Как поведут себя застройщики Любое прогнозирование, даже на кратчайшие сроки, в нынешних обстоятельствах считается делом неблагодарным. Поэтому эксперты в области недвижимости осторожно высказываются насчет последствий отмены штрафов для девелоперов за просрочку строительства. Но все специалисты сходятся в одном: эти временные меры направлены на помощь только застройщикам. А главный вопрос, на который ни у кого нет ответа, — что сделают застройщики, получив такую индульгенцию? Ведущий юрист компании «Финправ» Олеся Трошина отмечает явную несбалансированность такой помощи строительной отрасли: — Положительный момент этого постановления для девелоперов, безусловно, есть: он позволит большинству застройщиков остаться на плаву. Вот только права дольщиков полностью игнорируются. Поэтому в воздухе повисает один важный, но риторический вопрос о справедливости: если правительство решило помочь, то почему это делается только одной стороне да еще и в ущерб другой? Эксперт в области недвижимости независимый аналитик рынка Сергей Николаев высказал предположение, что, несмотря на очевидную однобокость временной поправки к закону, подавляющему большинству компаний не выгодно намеренное «замораживание» объектов своей строящейся жилой недвижимости. — И дело тут не в законодательно закрепленной возможности несоблюдения сроков, а в том, что застройщики, которые работают в системе проектного финансирования (они подпадают под отсрочку, так так тоже используют ДДУ. — Прим. ред.), вынуждены будут также ждать свои деньги с эскроу-счетов настолько долго, насколько они будут затягивать строительство. Поэтому честный девелопер будет пытаться работать в обычном режиме, соблюдая изначально установленные сроки, не только из-за ответственности перед дольщиками, но и попросту из выгоды, — считает Николаев. Похожее мнение высказывают и другие специалисты в сфере недвижимости. Генеральный директор ООО «ИнвестСтрой» Екатерина Рыдкина считает, что, помимо материальной части вопроса, девелоперам стоит думать и о дне завтрашнем: — Кризисы, даже масштабные, проходят, а застройщикам предстоит работать дальше. Поэтому им выгоднее выполнять свои обязательства в установленные ДДУ сроки, чем нести репутационные потери. Они могут очень испортить дела компании в период, когда она будет больше всего нуждаться в клиентах и партнерах — как раз через год. Что будет с дольщиками По мнению юриста Олеси Трошиной, один из главных нюансов временной поправки заключается в том, что если у человека сегодня имеется решение о взыскании неустойки за просрочку дат сдачи жилой недвижимости, то о его исполнении можно забыть до 1 января 2021 года. Если же этого решения нет, тем более придется ждать до начала следующего года, и в этот промежуток невозможно выставить никаких требований к застройщику. — Те дела, которые сейчас находятся на рассмотрении в суде, по моему мнению, проведут и вынесут по ним решения уже после снятия режима самоизоляции. Но и здесь есть подвох: исполнительный лист по этим делам также нельзя будет никуда предъявить до января следующего года. То есть дольщик может выиграть дело, но не сможет взыскать с застройщика штраф, — подводит неутешительный итог вступившего в силу постановления Олеся Трошина. В итоге при любом варианте развития событий деньги от застройщика за просрочку сдачи жилья и пени за этот период дольщики точно не увидят до конца года. Возвращаясь к вопросу о перекосе в сторону помощи исключительно застройщикам, эксперты задаются вопросом: что делать дольщикам? Олеся Трошина приводит в пример ситуацию из ее опыта за последний месяц: — Допустим, человек одновременно снимает квартиру и выплачивает ипотеку за свою строящуюся недвижимость. Как быть, если он рассчитывал на готовность своей квартиры завтра, а теперь на законных основаниях может получить ключи только в январе будущего года? Особенно в условиях, когда снизился или вообще прекратился его доход — это сейчас коснулось многих. Что же делать, если дом не достроен в срок? В сложившейся кризисной ситуации специалисты советуют только одно — ждать. Конечно, еще есть вариант расторжения ДДУ с целью возвращения денег. Но Олеся Трошина остерегает дольщиков: — Расторгнуть договор можно, но гарантий, что вам оперативно вернут вложенные средства, не будет. К этому варианту лучше прибегать, когда уже не осталось никаких сил и ресурсов. Все-таки наименьшим из всех зол сегодня было бы, насколько это возможно, потерпеть и дождаться окончания действия постановления. Схожим образом оценивает перспективы дольщиков и Екатерина Рыдкина: — Многие клиенты, приобретающие жилье в строящихся объектах, зачастую морально готовы к задержке в один — два квартала. То есть они изначально не ожидают получить квартиру прямо сейчас. Также специалист полагает, что на рынок недвижимости в большей степени окажет влияние не эта, а другая инициатива правительства — введение ипотеки с государственной поддержкой. Тем же, кто только собирается в нынешнем году вложиться в стройку, многие эксперты дают единственно возможный, по их мнению, совет — изучать застройщиков. — Самым важным критерием доверия при выборе девелопера сегодня является надежность компании, — говорит Сергей Николаев. — Если у застройщика раньше не было серьезных просрочек, то — при равенстве прочих важных для дольщика факторов — с большой вероятностью он не подведет и в нынешней ситуации.