Итоги года и прогноз на 2017-й: оценки строителей и риэлторов

В отличие от сумбурного 2015-го уходящий год оказался для рынка недвижимости более благополучным. «Вторичка» подешевела на 5 %, а цена на новостройки практически не изменилась. В преддверии Нового года участники рынка ждут перемен, хороших и не очень. С 2017 года государство больше не будет субсидировать ставки ипотеки, вступают в силу новые правила регулирования деятельности застройщиков. Ждать ли новых ценовых потрясений, череды банкротств и обманутых дольщиков: своими прогнозами мы попросили поделиться экспертов рынка недвижимости Красноярска.

За 12 месяцев «вторичка», проанализировали специалисты портала N1.RU, подешевела на 5 % — с 54,9 тыс. до 52,3 тыс. руб. за «квадрат». В целом с приходом кризиса владельцам старых квартир приходилось делать дисконт до 20–30 %, особенно на уступки шли собственники «сталинок» и хрущевок.

По итогам 2016 года на вторичном рынке подешевел «квадрат» в «однушках» и «двушках» — снижение составило 6 и 4 % соответственно. Трехкомнатные квартиры с декабря прошлого года, наоборот, подорожали на 3 %. Заметнее всего подешевел «квадрат» вторичного жилья в Октябрьском (–8 %), Кировском (–7 %) и Свердловском (7 %) районах.

Цена на новостройки, по данным N1.RU, по результату года практически не изменилась: 49,4 тыс. вместо 49,7 тыс. руб. Осенью они заметно снизились, а после пошли вверх и вернулись к прежнему значению. В цене потеряли только «однушки», а вот популярные у идущих «на расширение» «двушки» и дефицитные на рынке «трешки» стали дороже. В результате стоимость «квадрата» в новостройках разной комнатности практически не отличается.

Евгений Пуртов, замдиректора по финансам ПСК «Омега»: «2016 год пережили, от 2015-го он не сильно отличался, и, думаю, следующий будет на том же уровне. Не слишком активные продажи, соответственно большого количества площадок не будет осваиваться.

Роста цен мы не ожидаем: предпосылок, чтобы спрос начал расти, нет. Если раньше для застройщиков выигрышем была ипотека с господдержкой, мы имели некоторые преимущества по сравнению со "вторичкой", то за это время цена на вторичном рынке сильно снизились. Теперь, когда ставки на новостройки и готовое жилье уравнялись, нету разницы — ипотека с господдержкой или без. Естественно, покупатели переориентировались на вторичный рынок, где стоимость предложения ощутимо ниже, чем у застройщиков. Тут либо строители должны "снижаться" очень сильно, либо постепенно цены уравняются. Поэтому не ожидаю, что в 2017 году такое произойдет. Понятно, спрос хорош на уникальные объекты, но в районе массовых застроек тяжело конкурировать застройщикам, подрядчикам и продавцам "вторички".

Что касается изменений в законодательстве, надеюсь, пока нас это никак не коснется. Потому что мы работаем на тех объектах, где до вступления закона были опубликованы декларации и заключены первые договоры долевого участия. Тем более тут много нововведений и толком никто ничего не знает. Хотя часть вступает в силу 1 января. Сам Стройнадзор не очень понимает, на каком этапе вступают изменения в силу. Например, если опубликовали декларации в этом году, нужно ли нам ее согласовывать или изменять, если первый договор будет в следующем году? Посмотрим, год у "Омеги" еще есть».

Виктор Мишуров, директор федеральной риэлторской компании «Этажи» в Красноярске: «По сравнению с 2015 годом, минувший оцениваем для себя положительно: рост по всем направлениям составил не менее 40 %, оживление на рынке заметно. В 2017 год мы смотрим с хорошей долей оптимизма.

Сегодня ипотечные ставки порой уже ниже, чем были до кризиса, — в господдержке уже необходимости нет. Тем более в следующем году мы ждем снижения средневзвешенной ставки и ипотечных. (Ю. Г.: Минстрой обещает, что стоимость ипотеки снизится до 8–9 % годовых, согласны?). Их бы устами, да мед пить. Я боюсь давать такие прогнозы, но думаю, что 10 % мы точно увидим. Сегодня "Сбер", например, без господдержки уже 11,5 % (было 14–15 %. — Ю.Г.). "Банк Москвы" с господдержкой и без дает 10,6 %.

Жесткой корреляции цен в новом году не будет, так как объем предложения сегодня значительно опережает поглощение. Предложений по сравнению с 2014 годом стало на 30 %, а объем сделок уменьшился. Из-за этого в 2017 году мы ожидаем, что, возможно, чуть-чуть подрастут цены на новостройки, но задирать [застройщики] побоятся — господдержки нет. Цены вверх будет толкать не спрос, а снижение объема предложения. Но я не прогнозирую больше 3–5 %. Если говорить о "вторичке", то она просто начнет поглощать бешеные объемы, которые сегодня есть. Сейчас хорошее время, чтобы продать и что-то купить.

Уйдут ли с рынка однокомнатные квартиры, которыми он перенасыщен? Нельзя сказать, что от "однушек" уходят. В тех объектах, которые только проектируются, этот тренд будет учтен. Это самое востребованное жилье, как ни крути. Понятно, что люди хотят более многокомнатное жилье — тот же выстреливший "Арбан-смарт", но возможностей у многих не хватает, чтобы покупать 2-3 комнатные. Хотя тенденция налицо. Через несколько лет будет закладываться 30 % 1-комнатных, остальное — 2-3-комнатные.

Что касается ухода с рынка инвестиционных квартир (для перепродажи или аренды), оно было связано не с неопределенностью на рынке, а с изменениями в Налоговом кодексе, которое провело наше правительство. Посмотрите, как подняли налоги, взялись за легализацию аренды. Все это убивает смысл инвестиционных проектов».

Евгений Ковальский, замгендиректора строительной группы «СМ.сити»: «Этот год был точно лучше, чем 2015-й, и точно хуже, чем будет 2017-й. Во второй половине 2017 года я ожидаю оживление экономики, и если не дикий рост рынка, то очень существенный. Мы к этому готовимся.

За счет чего будет спрос? У нас произошли структурные изменения экономики. С точки зрения покупателей мы изменения почувствовали: их столько же, сколько до кризиса. Только тогда это были люди, занимающиеся перепродажей китайского ковролина или линолеума. Сейчас — работники "Красмаша", существенно больше покупают милиция, врачи. Но при этом в СМИ создается негативный фон, что в России плохо, кризис продолжается. Люди видят деньги в своем кармане, смотрят в телевизор — а там плохо. Терпение кончится к середине следующего года, и будут все покупать.

Изменения в федеральные законы глобальные [вступают в силу с 1 января], они потрясут рынок на следующий год. Многим строительным компаниям, которые начали строить 2–3 года назад, нельзя было разрешать строить. Они с трудом закончат год и далее перейдут из застройщиков в разряд подрядчиков. Останется 5–10 компаний. Требования к размеру уставного капитала, который должен быть пропорционален объему строительства, разумны. Если денег меньше, по-хорошему, не надо было начинать строить дом. Любая сложность приведет к проблемам: большая вероятность, что не достроишь или сдашь не вовремя.

Вы спрашиваете об увеличении обманутых дольщиков. А кого ими считать? Несколько лет назад известная и честная компания, как "Монолит-строй", сдавала ЖК "Лазурный" напротив "Планеты". Практически передали квартиры на год позже. Сложности были с кризисом 2008 года, но они достроили. Они обманутые дольщики? В моем понимании такими можно считать тех, кого хотели обмануть, как "Стройтехника". Я не думаю, что список [недостроев] гарантированно вырастет.

Цена квартир потихоньку полезла вверх, хотя падала до середины года. Где-то в июле, когда все строители Красноярска начали продавать теми объемами, как хотели, цена начала колебаться. Я затрудняюсь сказать, будет рост на 1 или 11 %.

Объективный спрос на новые квартиры в Красноярске — 400 тыс. "квадратов". В последнее время мы сдавали по 600–700 тыс. После рекордного года в 2014-м, когда продали 1,2 млн кв. м, только ленивый не начал новые объекты. Сегодня предложение превышает спрос, и в моем понимании они совпадут в 2018 году. Этому способствует то, что многие строители, как "Сибиряк", ушли в подготовку Универсиады».