Ипотека на свой дом: разбираем трудности

В 2016 году, когда рынок недвижимости перестало трясти, красноярские банки возобновили ипотечные программы на строительство частных домов и их покупку. Однако число желающих взять такой кредит невелико — слишком жесткие требования. Банки будут участвовать в семейном совете по выбору фундамента, материалов стен и даже места. Например, на памятники культурного наследия и дома без воды в кране ипотеку не одобрят. Подробности — далее.

На фоне общего числа ипотечных сделок количество желающих купить частный дом или коттедж на заемные деньги банка невелико — 3–5 %, оценили в компаниях «Проспект» и «ГРАНТА-недвижимость». Число желающих взять ипотеку на строительство дома еще меньше: как только красноярцы узнают нюансы, с которыми придется столкнуться, сами отказываются или «стараются как-то сами порешать». Некоторые останавливаются на простом потребительском кредите.

По словам руководителя центра недвижимости «Проспект» Татьяны Воробцовой, одно из требований банка относится к земельному участку. Во-первых, он должен быть в собственности у потенциального заемщика, во-вторых, банки не будут рассматривать дачные или садовые участки — ипотеку дадут только на земли, предназначенные под индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Сегодня, говорят риэлторы, часто встречаются желающие купить дома в Минино, частном секторе в «Покровке». По данным «ГРАНТА-недвижимость», недавно к ним обращались за домом в центре города на ул. Ленина, но ипотеку на дома, охраняющиеся как памятники культурного наследства, не дают.

Большой перечень нюансов касается самого дома. Банки считают, что для его возведения достаточно трех лет. По истечению этого срока он уже должен быть оформлен в собственность.

Деньги на строительство будут перечисляться «траншами», а не единовременно. Например, при укладке фундамента, стен и крыши. За каждый рубль придется отчитаться чеками или накладными.

При этом сэкономить на работах, выкладывая кирпичи или брус самостоятельно, не получится. Для получения ипотечного кредита необходимо заключить официальный договор со строительной организацией, а также предоставить готовый проект дома, который разработает аккредитованная компания.

Строящийся или покупаемый дом в представлении банков напоминает благоустроенную городскую квартиру минимум с получистовой отделкой. В качестве материалов одобряется только кирпич или бетон, брус некоторые банки даже не будут рассматривать. В доме должны быть отдельные кухня и санузел, централизованные вода и отопление. На отдельно стоящий в степи домик без коммуникаций ипотеку не дадут, подчеркивает руководитель группы ипотечных консультантов АН «ГРАНТА-недвижимость» Ирина Селиванова: «Должны быть выведены коммуникации под подключение. Наличие или отсутствие розеток, выключателей критичным не является. То же самое с "мокрым местом": дырка под унитаз должна быть заведена, самого унитаза может не быть. Если не оштукатурены стены — не проблема. Но если нет окон и дверей — не кредитуют».

По мониторингу собеседниц, ипотеку на покупку загородного дома в Красноярске сегодня предлагает десяток организаций: Банк ВТБ, УРАЛСИБ, «Российский капитал», Россельхозбанк, Сбербанк. Наиболее лояльные условия и подходы у последнего — он будет рассматривать даже «избушку на курьих ножках», шутят эксперты. При этом кредиты на строительство дома выдает только Сбербанк.

В целом ставки по ипотеке на частный дом выше, чем на «вторичное» жилье в среднем на 2 пункта — 14–15 % вместо 12 %.

Рискованные кредиты с неликвидным имуществом кредитные организации выдают при условии большого первоначального взноса. Если за квартиру попросят 20 %, то здесь от 30 до 50 % от общей стоимости. Или залогом может послужить благоустроенное жилье в городе: после завершения строительства дома оно может быть выведено из залога, а его место займет коттедж. В кризисный 2015 год выдача ипотеки на строительство и покупку малоэтажной недвижимости была заморожена, восстановили ее в начале 2016 года.

О том, насколько сложно получить ипотеку на частный дом, мы попросили рассказать жительницу Боготола Юлию Новикову. Свой выбор ее семья с двумя детьми 2 года назад остановила на доме из бруса за 1,2 млн руб., отделанным сайдингом: «Заходишь в дом, видишь огромную кухню и понимаешь: "Я влюбилась". Это был третий дом, который мы смотрели. Мужу сказала: "С учетом того, какая у тебя семья, мы берем этот"». Документы на дом девушка оформляла самостоятельно в ачинском филиале Сбербанка, без участия риэлторов. На покупку, по словам девушки, не хватало всего 500 тыс. руб.

Несмотря на то, что оба супруга получают зарплату на карты данного банка, вопросов у его сотрудников возникло много, сетует Юлия. «Может быть, это такое отношение в ачинском филиале, — предполагает она. — Придирались абсолютно к каждой бумажке: то у меня нету предварительно договора-купли продажи. По сути, зачем он нужен, если я покупаю дом в ипотеку. Мне его железобетонно продают. Возня была с оценкой дома, заказывали экспертизу. Продавцы хорошие люди попались, договорились, что будем оплачивать ее 50 на 50. Что-то около 12 тыс. на двоих получилось. Плюс обязательное страхование дома: я еще его не купила, а страховку уже сделала. Это тоже порядка 5 тыс. руб. И обязана страховать дом каждый год». К состоянию дома и его материалам, говорит собеседница, у банка претензий не возникло. Спустя год после покупки семья поспешила загасить ипотеку из-за «баснословных процентов», продав квартиру: «Нам на 15 лет насчитали 1,6 млн руб. — в 3 раза переплата. Я как посчитала, мы на эти деньги сможем купить еще один дом».

40-летний Дмитрий взял 1,1 млн руб. в банке «АК БАРС»" под 16 % на 15 лет для покупки дома в пригороде. Купил готовый сруб, коммуникации делал сам: «У банков столько условий нереальных и невыполнимых на стройку. Например, в одном мне одобрили, но с условием, что там будет бетонная крыша. Я говорю: но дом же деревянный. "Ну и что, у нас такие нормы". Кредит был погашен досрочно за 6 лет после очередного визита страховщиков: банк к дому относится, что вроде "это и твое, но отчасти наше". А почему вы здесь такой ремонт сделали? Почему обои зеленые? Мы хотим, чтобы были синие". Это так зацепило, что я взорвался и начал думать. Пока работаешь на дядю — ничего не заработаешь. В итоге нашел свою нишу и начал заниматься [cборкой] вездеходов».