«Цены на дне, хуже не будет»

Сразу несколько тенденций появились на рынке недвижимости Красноярска: горожане стали чаще брать жилье в ипотеку — и вообще больше покупать готовые квартиры. Спрос на вторичном рынке за полгода вырос сразу на треть. Эксперты говорят о том, что цены упали на дно и закрепились, банки снижают ставки по ипотеке. Все это разбудило покупателей и возродило рынок. Мы собрали воедино реальные цены на квартиры, действующие ипотечные ставки и мнения экспертов о том, сколько времени осталось до нового роста цен.

Активный рост покупки жилья с ипотекой заметили в Росреестре Красноярского края. Согласно статистике, общий рост ипотечных сделок на готовое жилье в Красноярске за первую половину 2016 года по сравнению первым полугодием 2015-го составил 54 %. На «первичке» этот показатель еще выше: 60 %.

«Интерес жителей к ипотечному кредитованию во многом связан с увеличением спецпредложений банков по предоставлению кредитов, снижением процентных ставок, а также уменьшением стоимости жилья в связи с общей экономической ситуацией в стране», — заявляют в Росреестре.

Цены на квартиры

Аналитики рынка недвижимости тоже замечают, что цены на квартиры в Красноярске снижаются. Однако о каком-то резком падении говорить не приходится.

По данным специалистов портала N1.ru, цена квадратного метра вторичного жилья в июне составила 53,1 тыс. руб., что всего на 1 % ниже показателей начала года. По сравнению с аналогичным периодом 2015-го снижение в среднем по городу составило 8 %.

Самые дорогие квартиры — в Центральном районе, где цена 1 кв. м в июне была 57,6 тыс. руб., а также в Железнодорожном, где «квадрат» уходил за 54,4 тыс. Самые дешевые в Ленинском районе — 47 тыс. руб. за кв. м. Однокомнатные, «двушки» и «трешки» подешевели в среднем на 2 %, «гостинки» — на 3 %.

Новостройки за 1-е полугодие потеряли в цене в среднем всего 300 руб. (около 1 %) — с 49,5 тыс. до 49,2 тыс. руб. за «квадрат». Максимально, на 6 %, за полгода подешевели новые квартиры в Железнодорожном районе: в июне уходили за 49 тыс. руб. за «квадрат». Также самые дешевые строящиеся квартиры в Ленинском и Свердловском районах (47 тыс. и 47,5 тыс. руб./кв. м). Самые дорогие — в Центральном и Советском (54,2 тыс. и 50 тыс. руб./кв. м).

Таким образом, в Ленинском районе стоимость готовых и строящихся квартир сравнялась, их ценник — 47 тыс. за «квадрат». В других районах «вторичка» продается дороже, а разница цены готовых и строящихся квартир доходит до 5,5 тыс. руб. за кв. м (в Железнодорожном районе).

Тенденция снижения цены на квартиры в Красноярске продолжается и в июле: «квадрат» готового жилья в среднем за месяц подешевел на 200 руб. (сейчас стоит 52,9 тыс. руб.), в строящемся — на 100 руб. (сейчас стоит 49,2 тыс. руб.).

Ставки по ипотеке

В банках Красноярска, подтверждая объяснения Росреестра, заявили о снижении ставок по ипотеке. При этом снижение коснулось именно вторичного рынка.

Так, в Красноярском краевом фонде жилищного строительства рассказали, что на базовые ипотечные программы, в частности на кредиты готового вторичного жилья, ставка была снижена в конце мая. Вместо прежних 14 % сейчас она составляет от 12,65 до 13,65 % годовых.

В Сбербанке сообщили, что 12 июля ипотечные ставки снизились на 0,5 пункта. Сейчас ставки на «вторичку» в Сбербанке составляют от 12,5 до 13,5 % годовых. В ВТБ24 понижение произошло совсем недавно: 20 июля ставки по базовым ипотечным кредитам снизились на 0,4 пункта — до уровня 13,6 % в год.

В ККФЖС и Сбербанке уточняют, что на минимальную ставку по ипотеке можно рассчитывать, имея первоначальный взнос не меньше 50 % от общей суммы квартиры.

Ипотечные ставки на новостройки по программе господдержки составляют от 11,9 до 12 % годовых.

Кому что выгоднее?

Основываясь на представленных ценах, для примера мы рассчитали, во сколько обойдется покупка готовой и строящейся квартиры. Представим, что у нас на выбор строящаяся или уже готовая квартира в Советском районе, площадью 45 кв. м.

По данным аналитиков N1.ru, средняя цена 1 кв. м новостроек в Советском районе в июне была 50 тыс. руб. Значит, строящаяся квартира площадью 45 кв. м стоит около 2 млн 250 тыс. руб. Такая же квартира в готовом доме, где средняя цена за «квадрат» 60,3 тыс. руб., обойдется дороже — около 2,7 млн руб.

В фонде жилищного строительства нам рассчитали, сколько придется платить ежемесячно, если эти квартиры брать в ипотеку. Условия и там, и там одинаковые: кредит на 10 лет, первоначальный взнос — 50 % суммы. Ставка для строящейся будет 12 % годовых, платеж в месяц составит 16,2 тыс. руб. Ставка для готовой квартиры — 12,65 %, платеж в месяц составит 20 тыс. руб. Напомним, что средняя зарплата красноярцев в июле, по данным статистиков, достигла 37 тыс. руб., а это значит, что даже с такой «средней зарплатой» за квартиру придется отдавать больше половины.

Реальное положение дел показывает статистика. Судя по подсчетам сделок с недвижимостью в Красноярске от Росреестра, красноярцы чаще покупают готовое вторичное жилье. За последние полгода на вторичном рынке было приобретено 12,5 тыс. новых квартир. Это сразу на 30 % больше, чем за аналогичный период 2015 года.

Доля сделок в строящихся домах в разы меньше, заметен и спад интереса покупателей. Всего за полгода в долевое было приобретено 5,3 тыс. квартир, и это на 2,8 % меньше, чем за первое полугодие 2015 года.

По словам директора агентства недвижимости «Кром» Алексея Лагутина, рост активности у покупателей — процесс естественный. В 2015 году из-за кризиса «население находилось в шоке»: цены на квартиры снижались, а жители старались приберечь деньги и отложить покупку до момента, когда станет еще дешевле. В этом году, по мнению г-на Лагутина, цены опустились до дна и «хуже уже не будет».

«За прошлый год накопились и социальные проблемы: кто-то родился, кто-то умер, у кого-то осталось наследство, кто-то развелся, поэтому рынок [недвижимости] начинает жить. Люди уже понимают, что цены не изменятся», — говорит эксперт. Он полагает, что цены еще ближайший год будут на том же уровне. Небольшое повышение цен возможно, но оно будет обусловлено только инфляцией.

«Сейчас большее число сделок — разменные: люди меняют свою старую квартиру на уже готовую новую. Они не могут продать свою квартиру и вложиться в строящуюся, потому что им просто негде будет тогда жить», — объясняет Алексей Лагутин спрос на «вторичку». Первичный рынок, по его мнению, раньше активно раскупался инвесторами. Сейчас людей, которые могут себе позволить вложить деньги и подождать, пока квартира достроится, стало меньше.

Наталия Ермакова

Фото thinkstockphotos.com