«Оставаться на плаву возможно, увеличивая цены»

В октябре усилился разрыв между рынком новостроек и готового жилья — первые просели на 70 % по сравнению с аналогичным месяцем 2014-го. Однако в Росреестре успокаивают: часть сделок с долевым просто не были зарегистрированы из-за отсутствия у застройщиков договоров со страховыми компаниями. Корреспондент НГС.ЖИЛКОМ разбиралась, что происходит с новостройками на самом деле. Как менялись цены и спрос в течение года, ждать ли прошлогоднего ажиотажа к Новому году — в материале далее.

Минувший октябрь запомнится рынку недвижимости резким снижением покупок квартир в новостройках. Статистика управления Росреестра зафиксировала 70%-ное падение по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года: 753 сделки вместо 2,5 тыс. На «вторичке» после глубокого падения ситуация выравнивается: куплена 2021 квартира, что всего на 28 % меньше октября 2014 года.

В пресс-службе ведомства предлагают не паниковать и объясняют падение новым требованием закона об участии в долевом строительстве. С 1 октября Центробанк начал публиковать на сайте информацию о страховых компаниях, соответствующих закону. В списке не оказалось части красноярских страховщиков, поэтому застройщики вынуждены приостановить регистрацию долевого в Росреестре и заняться поисками новых компаний. Ноябрь уравняет среднее количество сделок.

Однако если отбросить страховые перипетии, на рынке можно увидеть существенный перекос в сторону «вторички». Виной всему, констатировали в сентябре руководители АН «АРЕВЕРА-Недвижимость» и «Этажи», 20–35%-ное падение стоимости «квадрата» готового жилья. В «Кроме» называют бьшие цифры — 25–40 %. Большинство застройщиков признают: конкуренцию с такими ценами крупным компаниям выдержать сложно. «Продажа всего дома по заниженной цене ставит под сомнение сроки сдачи или качество строительства», — говорит начальник отдела продаж «СибЛидера» Антон Фельдман.

Поэтому в цене рынок «первички» просел скромнее — по разным оценкам, на 10–25 %, да и то за счет подрядчиков, вынужденных сбрасывать «квадраты» для расчета с рабочими. Пока владельцы старого фонда с января по июль «отходили от шока» и смирялись с мыслью о торге, застройщики сумели много продать, констатирует директор «Крома» Алексей Лагутин. По словам коммерческого директора «Монолитхолдинга» Антона Логинова, за счет отложенного спроса, господдержки и маркетинговых ходов к осени строители отыграли 20 % спроса. Среднюю стоимость «квадрата» в новостройках он оценил в 58–60 тыс. руб. Анализ базы данных N1.ru (совместно с «Жилком»), учитывающей цены застройщиков и подрядчиков, показывает 49 тыс. руб.

На фоне разницы цены существенным плюсом «первички» в 2015 году стали ипотечные ставки — 11,5 вместо средних 14 % на «вторичке». Реанимировать рынок правительство страны решило в марте с помощью субсидирования ипотеки на новостройки. До этого ставки зашкаливали до 17–28 %. Сегодня лидирующие позиции, фиксирует руководитель группы ипотечных консультантов «ГРАНТА-недвижимость» Ирина Селиванова, среди кредиторов занимают Сбербанк и ВТБ24: «У них аккредитовано большее количество объектов застройщиков». Все новостройки находятся на высокой стадии готовности и «заведомо дорогие».

Объемы выдачи ипотеки только за первые полгода рухнули вдвое, а инвестиционные сделки для будущей перепродажи и заработка сошли на нет. В отличие от зимы, когда банки искали идеальных заемщиков с зарплатой от 60–70 тыс. руб., к осени кредиторы начали давать ипотеку охотно. При этом, рапортуют приставы, число арестованных квартир, находящихся в залоге у банков, утроилось. Но с 1 октября у должников с суммой более полумиллиона и просрочкой в 3 месяца появилась возможность признать себя банкротом.

На этом фоне застройщики отложили в долгий ящик новые стройплощадки и пророчат: через 1–2 года Красноярск недосчитается 40 % обещанных объемов жилья. Однако в минувшем январе исполнительный директор «Союза строителей» Виктор Дьяконов обещал за год догнать упущенные в 2014-м позиции: введено 628 тыс. вместо планируемых 715 тыс. «квадратов». Пока, если верить информации Красстата, к сентябрю в Красноярске достроено 369 тыс. кв. м. В Союзе строителей цифры комментировать отказались.

Звездопада новостроек, согласно данным N1.ru (совместно с «Жилком»), Красноярску стоит ждать к Новому году — в IV квартале 2015 года должны сдать более 40 домов. В основном в Советском, Октябрьском и Центральном районах.

Несмотря на конечную стадию строительства этих домов, уверен Алексей Лагутин, в декабре на рынке появится много квартир в новостройках с ценой ниже средней на 15 %: «Подрядчики и до кризиса готовы были продавать ниже рынка. Но Новый год принято считать единицей измерения: зарплаты, расчеты. Если ранее они держали цены, то на праздники нужно отпускать сотрудников с деньгами». Оборотной стороной цены, вторит Антон Логинов риэлтору, станет неликвидная квартира, зачастую в отдаленном районе, на невостребованных 2–4-х этажах, угловая и с печальным видом из окон.

Прошлогоднего предновогоднего ажиотажа собеседники не ждут — тогда он был вызван паникой на фоне скачков валют. Если на страну не обрушатся очередные экономические потрясения, считает г-н Лагутин, рынок недвижимости будет стоять на месте — «плюс- минус». Январь, лето останутся периодами спада. Весна, осень — подъема. Уменьшение стройплощадок приведет к дефициту «квадратов» и росту цена на них согласно инфляции. Экономический рост, а значит, и рост рынка, возможен через 3–4 года.

Однако застройщики признают, что держать цены в течение года при росте материалов тяжело. В «Монолитхолдинге» открыто говорят: в сентябре подняли стоимость на 2–3 %.

«Оставаться на плаву возможно только планомерно увеличивая цены, — объясняет Антон Логинов. — Либо делать менее качественные дома: отказаться от благоустройства, отделки мест общего пользования. Но мы не хотим идти этим путем. Иначе человек получит не то, что ему обещали. Второй вариант — можно доиграться и обанкротиться».

Юлия Глушко

Фото (1) и иллюстрации Артема Ленца (2–4)