«Дно наступило»

В сентябре на рынке недвижимости определился перекос в сторону «вторички» — виной всему 20–35%-ное падение стоимости «квадрата» готового жилья. «Первичка» с более низкими ипотечными ставками и снижением цен на 15 % не так привлекает красноярцев. Больше всего на рынке вторичного жилья демпингуют владельцы хрущевок и «сталинок». Как менялись цены на жилье за последний год и ждать ли прошлогоднего ажиотажа к Новому году — в материале далее.

Красноярцы делают ставку на вторичный рынок жилья. По данным управления Росреестра, с августа по сентябрь 2015 года на этом рынке число сделок выросло на 17 % (с 1608 до 1935). Однако нагнать темпы продаж 2014 года «вторичке» так и не удалось. Показатели сентября первичного рынка выглядят более пессимистично — по сравнению с прошлым годом количество сделок уменьшилось на 54 % (864 вместо 1888).

Причиной перекоса рынка в сторону «вторички» стало резкое падение цены, фиксируют риэлторы. В конце сентября руководитель АН «Этажи» Виктор Мишуров рассказывал автору о невиданных ранее сделках: «трешка» в историческом центре на ул. Робеспьера была продана по «цене ниже плинтуса» — 2,4 млн руб. Его коллеги удивляются другим примерам: «трешка» с евроремонтом на «Взлетке» ушла за 3 млн руб., а общежития, которые в докризисные времена выставлялись за 1,2 млн руб., находили новых владельцев за 500–800 тыс.

По словам гендиректора компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Константина Попова, сегодня налицо существенный разрыв стоимости новостроек и готового жилья. С начала года «вторичка» просела на 20–35 % в зависимости от типа жилья и района. «Первичка» упала скромнее — 10–15 %, и то в основном за счет подрядчиков, стремящихся скинуть «квадраты» для расчета с рабочими. К концу лета, фиксирует г-н Попов, около 80 % всех сделок компании заняла «вторичка», 20 % — новостройки. Зимой-весной, в разгар нестабильности рынка, ситуация была кардинально противоположной.

Согласно данным специалистов аналитической службы Gilcom, с начала года «квадрат» в «однушках» потерял в среднем 7,1 тыс. руб., упав с 65,6 тыс. до 58,5 тыс. руб. в целом по Красноярску. Относительной стабильностью отличается крупногабаритное жилье.

Анализ базы данных N1.RU (совместно с Gilcom) также показывает явные колебания цены старого фонда — чаще деревянных 2-3-этажных домов. «Упало в цене неликвидное жилье, — объясняла ранее руководитель группы ипотечных консультантов «ГРАНТА-недвижимость» Ирина Селиванова. — Новые квартиры (от 3 лет) в хорошем районе, "чистые", не "убитые" и без проблем с документами, просели не сильно». К сентябрю 2015-го, показывает анализ, подобные типовые «панельки» даже начали набирать в цене.

Больше всего уступать приходилось владельцам хрущевок и «сталинок», добавляет ее коллега, руководитель АН «ИЖИ» Наталья Полянская. Статистика Gilcom подтверждает информацию отчасти: хрущевки первыми опустились с 57,2 тыс. до 51,5 тыс. руб. за кв. м. Также аналитики отмечают значительное падение цен на старые планировки — «ленинградки», «брежневки». Глобальное падение пришлось на общежития — свыше 22 тыс. руб. за кв. м с января (с 72,8 тыс. до 50,2 тыс. руб.).

Однако время стремительного демпинга закончилось, убежден Константин Попов: о летних скидках в 150–300 тыс. руб. пора забыть: «Сегодня торг имеет больше комплементарный вид, т.е. "на переезд" — от 30 тыс. до 50 тыс., не больше. То самое пресловутое дно, которого мы все ждали, наступило».

Наступившее время специалисты АН «ИЖИ», «ГРАНТА-Недвижимость» и «АРЕВЕРЫ-Недвижимость» называют «золотым» для покупателей. Особенно тех, кто собирается расширяться, — они могут подобрать варианты, о которых ранее даже не смели мечтать: приобрести 3-комнатную вместо 2-комнатной. «При этом банки, дающие ипотеку, сейчас цепляются за каждого клиента. И процентные ставки не такие высокие, как были весной», — говорит г-н Попов.

Показателем витка роста цен на всем рынке недвижимости станет малогабаритное жилье (гостинки, общежития, секционки) — оно дешевеет и дорожает первым. Игроки рынка по-прежнему считают прогнозы делом неблагодарным, но стабилизация рынка после зимне-весенней лихорадки позволяет предположить, что до декабря ситуация особо не изменится. Повтора предновогоднего ажиотажа 2014 года, когда красноярцы в спешке раскупали квартиры для сохранения средств, а после выставляли необдуманные покупки снова на рынок, специалисты не ожидают.

Спрос, подчеркивает г-жа Селиванова, остается вялым: «Повышать цены на то, что не продается, — как минимум странно». Подобное мнение высказывает и директор АН «Этажи» Виктор Мишуров. Рынок будет медленно ползти вниз до 2018 года, ссылается он на московских аналитиков агентства.

Юлия Глушко

Фото depositphotos.com (1), иллюстрации Артема Ленца (2–4)