Сантиметр своей квартиры

В Красноярске вдвое упало количество новых предложений по продаже комнат в общежитиях и коммунальных квартирах. При этом их цена является самым скромным предложением на рынке недвижимости — от 410 тыс. руб. Но при ближайшем рассмотрении «квадрат» из-за маленькой площади сравнялся по стоимости с «квадратом» элитного жилья. Корреспондент НГС.ЖИЛКОМ попыталась разобраться в подводных камнях покупки комнат. Можно ли купить кухню или отдельно 1 кв. м, оформят ли на комнату ипотеку и почему сделка может быть оспорена — в материале далее.

За год в Красноярске вдвое сократилось число новых предложений по продаже комнат. Согласно подсчетам аналитиков Gilcom совместно с N1.ru, в августе прошлого года было опубликовано более 800 объявлений в рубриках «комнаты», «общежитие», «секционки». Падение началось в январе — 577 объявлений; на март, как и во всей недвижимости, пришелся небольшой всплеск — плюс 200 объявлений. Затем снижение продолжилось, и в сентябре количество желающих продать скромные «квадраты» составило 374.

Цены на жилье в довесок с соседями и общими санузлами вдвое-втрое ниже стоимости полноценной «гостинки» — стартуют с 410 тыс. руб. Например, 10 «квадратов» в 4-комнатной квартире предлагают на ул. 9 Мая. Больше придется заплатить не только за площадь, но и удобства. 18 «квадратов» с душевой в кирпичном общежитии на ул. 60 лет Октября стоят уже 1,45 млн руб. При этом стоимость «квадрата» дотягивается до презентабельных ЖК — более 80 тыс. руб.

Самая маленькая предложенная площадь на портале — 8,9 кв. м. Однако в управлении Росреестра знают о сделках, когда продавалось и ставилось на учет и меньше «квадратов».

Явление специалист связывает с пропиской и говорит о всплеске таких продаж в последние год-два: в Красноярск массово приезжают жители Киргизии и Таджикистана. На вопрос о цене собеседница отвечает уклончиво: «Они могут написать 10 руб., а взять миллион. В среднем — 200–300 тыс. руб.».

Риэлторы и юристы же связывают продажу мизерных долей в квартирах с желанием «перекупов» создать невыносимые условия для собственников и выкупить всю квартиру полностью «задарма». В «маргинальных» семьях распродают сантиметры родственники, вступившие в наследство и не желающие уступать.

На деле риэлторы, юристы и специалисты Росреестра делят самую мелкую по площади недвижимость на два типа: комнаты в общежитиях и комнаты в коммунальных квартирах. А вот понятие «секционка» закон не признает — оно «народное», констатирует начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Росреестра Елена Ященкова.

По наблюдениям директора АН «ИЖИ» Натальи Полянской, комнаты в общежитиях и коммуналках не используют в качестве вложения средств. В большинстве случаев они являются первым жильем в Красноярске для иногородних или их детей-студентов. При этом она отмечает стабильный спрос на такую недвижимость: «На всё есть свой покупатель».

Подводные камни в оформлении комнат

Как и квартиры, комнаты являются полноценной недвижимостью, но имеют свои нюансы в оформлении. Самыми простыми в этом плане являются «квадраты» в общежитиях с выделенным адресом. Во-первых, говорит Наталья Полянская, банки не кредитуют покупку «квадратов» в коммунальных квартирах. Во-вторых, добавляет руководитель юридического центра «Фемида» Максим Новоковский, сделка в коммуналке потребует оповещения всех соседей с предложением выкупить комнату первоочередно — письмом или телеграммой. Отсутствие ответа после 10 дней можно считать согласием. Если данную процедуру не провести, сделка может быть признана недействительной.

Юрист советует оформлять сделку у нотариуса, а потом уже отправляться в Росреестр: сделку могут оспорить при сомнении в адекватности и дееспособности продавца. Тем более сегодня красноярские нотариусы осваивают практику записи сделок на видео. Тогда ни продавец, ни его родственники не смогут опротестовать покупку и заявить, что тот не понимал, что делает. Также Максим Новоковский советует измерять покупаемую жилплощадь — она может уменьшиться из-за перепланировки.

Покупка долей в квартире

Покупка комнаты в незаконно «перекроенной» 4-5-комнатной квартире может обернуться ее потерей в будущем. На перепродажу предлагается недвижимость в основном на 1-х этажах старого фонда, где каждая комната, включая кухню, оборудуется санузлом. Поток таких предложений, буквально валящихся на почту от частных инвесторов, по словам риэлторов, не иссякает годами. Однако последние с ними не связываются и отговаривают от покупки своих клиентов.

По данным Росреестра, облавы на такие «гостинки» не устраиваются. Но жалобы соседей могут навлечь на хозяев гнев администраций районов, стройнадзора или департамента горхозяйства мэрии. «Сотрудники настоятельно, так, что не откажешь, попросят вернуть прежнюю перепланировку, — поясняет руководитель АН «ИЖИ» Наталья Полянская. — Никакой старый дом не выдержит такой бешеной нагрузки». В итоге кто-то из жильцов останется с комнатой, а кому-то придется освободить кухню — она общая для всех. Баснословных штрафов, добавляет специалист Росреестра Елена Ященкова, не предусмотрено: «Но в последнее время есть решения судов, которые узаконивают перепланировку на 1-х этажах. В остальных случаях она остается незаконной — "мокрые" помещения (кухня, санузел. — Ю.Г.) не могут находиться над жилыми комнатами соседей».

«Перекройкой» больших квартир в меньшие из-за нерентабельности также занимаются и застройщики. Ранее специалист по недвижимости Андрей Люкшин приводил в пример «Красстрой», соорудивший «гостинки» из запланированного нежилого помещения на трех этажах первой очереди ЖК «Орбита». Но подобные изменения до сдачи дома не несут неприятных сюрпризов для покупателей.

Юлия Глушко

Фото depositphotos.com