Кризис обрушил цены

В конце первого полугодия рынок недвижимости Красноярка начал потихоньку отвоёвывать сданные позиции. Новостройки реанимировала госипотека под 12 %, а тормозит развитие плетущаяся в хвосте «вторичка» — ставки там выше на 3–4 %, продавцы не хотят уступать, покупатели с наличкой стали роскошью. Цены на квартиры падают несколько месяцев. Насколько подешевело жилье, почему на рынке стали менять квартиры на машины, что будет с ценами дальше — в материале НГС.ЖИЛКОМ.

Первичный рынок

В конце мая – июне первичный рынок Красноярска начал потихоньку отвоевывать сдаваемые с февраля позиции. По статистике управления Росреестра, ипотечные долевые сделки нащупали дно в марте, упав на 80 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а в июне отыграли треть падения. По некоторым оценкам, сегодня рынок подтянулся к показателям осени 2014 года.

Стартовавшая в марте попытка правительства страны реанимировать рынок с помощью субсидирования ипотеки на новостройки до 12 %, по словам замдиректора по финансам компании «Омега» Евгения Пуртова, дала плоды к концу квартала: «Первые заявки не конвертировались в сделки — многие были без первоначального взноса. Сейчас пошли реальные покупатели, опасавшиеся ранее за свое будущее: возьмут кредит — могут сократить». Сегодняшние условия строители и риэлторы называют привлекательными — ставка откатилась к докризисной осени 2014 года. Тормозит развитие рынка в целом «вторичка», плетущаяся позади с ипотечной ставкой на 3–4 % выше и продавцами, не желающими демпинговать. «Около 90 % сделок в новостройках завязаны на продаже старого жилья», — объясняет г-н Пуртов.

По данным аналитиков АН «Этажи», средняя цена «квадрата» 1-комнатных сегодня равна 52,5 тыс. руб., «двушек» — 52,4 тыс., «трешек» — 49,8 тыс. При этом в эконом-классе, говорит директор «Крома» Алексей Лагутин, встречаются предложения и ниже 40–45 тыс. руб. за «квадрат».

Нагрянувший кризис заставил ряд застройщиков пересмотреть планы на будущие стройплощадки. «Количество объектов сокращено вдвое: закончив два, начали один», — говорит Евгений Пуртов, приводя в пример высотку на Мясокомбинате. Ее заложили в июле прошлого года и заморозили уже в сентябре. Через 1–2 года, пророчили застройщики еще весной, город не досчитается 40 % обещанных объемов жилья.

Вторичный рынок

С апреля начал скромно оживать и вторичный рынок, который риэлторы в марте окрестили «мертвым». В Росреестре подсчитали, что количество сделок-купли продажи в апреле составляло 1523, в мае — 1344, в июне — 1704.

Кризис, констатирует начальник отела продаж АН «Этажи» Дарья Шледовец, сделал «вторичку» рынком покупателя — теперь он диктует цены и условия. «Он говорит: куплю за такую стоимость. В 2014 году ликвидные объекты забирали сразу, — вспоминает она. — Сейчас — нормально, когда большая часть выставляется по рыночной стоимости, но продаются ниже прайса на 10–15 %». Большинство продавцов предпочитают не торговаться. Остальные в период застоя, как в доипотечные 2000-е, вынуждены искать пути обмена: не только с меньшей на большую площадь, но и премиум авто, дачи и загородные дома.

При этом срок продаж растянулся с 2,5 месяцев до 5. Интерес от ходовых малогабаритных студий и «однушек» перешел на крупногабаритные 2-, 3- и даже 4-комнатные квартиры.

В «Этажах» это объясняют активизацией госредств — жилищных, социальных сертификатов, финансирование которых было заморожено в сентябре 2013 года из-за дыр в бюджете.

Даст ли дальнейший рост сделок на «вторичке» недавнее снижение ставок по ипотеке на 1 % годовых, можно будет судить в конце июля. Первым к цифрам прошлого года приблизился Сбербанк, затем — ВТБ24 и Газпромбанк. Руководитель группы ипотечных консультантов «ГРАНТА-недвижимость» Ирина Селиванова оценивает среднюю «грубую» ставку по рынку в 15 %: «Есть кулуарное мнение, что банки не торопятся понижать дальше ставки, несмотря на наличие ресурса. Сейчас идет борьба психологии — ждут штучных клиентов и хотят собрать вершки, пока люди готовы брать по такой ставке».

Перспективы

Увеличения количества сделок в целом по рынку некоторые игроки ждут к осени. Директор АН «Кром» Алексей Лагутин оптимизма коллег не разделяет: покупать квартиры на фоне сокращений, уменьшения зарплат и премий, а также нового витка курса валют красноярцы не будут спешить. При этом развитие он видит и на фоне кризиса: «Может быть, квадратный метр упадет глубокой осенью до 30 тыс. руб., закрутятся прямые обмены, материнский капитал будет иметь большее значение». Несмотря на высокий отложенный спрос, ожидать скачка цен не стоит — количество предложений недвижимости зашкаливает.

В федеральном агентстве «Этажи» со ссылкой на собственных московских аналитиков заявили, что падение рынка продлится и вовсе до 2018 года:

«Но резкого снижения, как с марта по май, когда скидывали по 600–700 тыс. на вторичке, не будет. Спрос будет подстраиваться под покупателя — он диктует стоимость».

Застройщики на первичном рынке, по мнению замдиректора по финансовым вопросам компании «Омега» Евгения Пуртова, оставят свои цены на прежнем уровне. Однако к нему могут подтянуться подрядчики, которые были вынуждены демпинговать ранее, чтобы с реализации полученных за работу квартир платить зарплату сотрудникам.

Юлия Глушко

Фото depositphotos.com