«Ищу честных квартирантов»

Сдавать квартиру внаем всегда выгодно. Особенно если она находится в столице или другом городе-миллионнике. Но вместе с высокой прибылью этот бизнес таит в себе немало рисков. Наш предыдущий материал был посвящен ловушкам, в которые легко может угодить доверчивый арендатор. Сегодня же мы попытаемся предостеречь от обмана самих собственников жилья. Пересдача другим квартирантам В эту ловушку часто попадают те собственники, которые уезжают в длительную командировку в другой город или страну и в течение долгого времени не могут наведываться в квартиру. Вернувшись, наймодатель приходит в квартиру и обнаруживает, что там живут совсем другие люди. Наниматели сдали ее в субнаем, взяв с новых жильцов кругленькую сумму за несколько месяцев вперед. При этом новые жильцы утверждают, что имеют право жить в квартире в течение какого-то времени, но наймодателя такой вариант не устраивает. Он-то денег за вторичный наем квартиры не получал. А если он сдавал свою единственную квартиру, то получается, что ему теперь негде жить. «Чтобы обезопасить себя от такого способа мошенничества, необходимо заключать договор найма с нанимателем, – советует директор агентства недвижимости «Спектр» Олег Глухов (г. Самара). – Если в нем отдельно не указано о возможности сдачи квартиры в субнаем, наниматель не имеет права этого делать. Собственник квартиры может попросить новых жильцов покинуть помещение и предложить все разногласия решать с теми, кто сдал жилплощадь без его ведома». Продажа арендованной квартиры Второй распространенный способ мошенничества гораздо сложнее субнайма, однако и прибыль с аферы солиднее. Подготовка квартиры на продажу занимает около двух-трех месяцев: изготовление фальшивых документов, поиск покупателей. Конечно, сделка, проведенная мошенниками, будет впоследствии признана недействительной, и квартиру вы вряд ли потеряете. Но сколько нервов и сил потратите, чтобы выселить незаконных собственников из своей квартиры! Избежать мошенничества по этой схеме можно только будучи особенно бдительным: никогда не оставляйте документы на недвижимость в самой квартире, не давайте их и собственный паспорт нанимателям на долгое время. Ведь снять копии с таких бумаг, а потом подделать их проще простого. Во время контрольных проверок в течение первых двух месяцев (или когда приходите за оплатой) смотрите внимательно, живут ли в квартире постоянно или только наведываются, чтобы ответить на ваши телефонные звонки. Нелишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит и так далее. Если квартира не в собственности Сдавать такую квартиру несколько сложнее, чем собственную, считают эксперты. «Неприватизированную квартиру могут попытаться приватизировать наниматели. Подделать правоустанавливающие документы не составляет особого труда, – комментирует начальник юридической компании «Юрист» Руслан Хамитов (Казань). – Поэтому прежде чем сдавать квартиру внаем, вам лучше ее приватизировать. У собственника и прав больше, и проблем меньше». Испорченное имущество Мысль о порче имущества в сданной квартире наверняка посещает всех арендодателей. Однако один хозяин стремится себя обезопасить от такой неприятности, а другой пускает все на самотек в надежде на то, что его-то жильцы на такое не способны. Но, к сожалению, получив в итоге сломанную мебель и испорченную технику, незадачливый наймодатель вынужден расстаться с кругленькой суммой на ремонт квартиры и замену вещей. Проблемой также является запах животных, которым пропитывается квартира и от которого довольно сложно избавиться. Советов здесь можно дать много. Если вы не хотите долгое время отмывать и проветривать квартиру после кота или ремонтировать паркет, поцарапанный очаровательным щенком, наложите запрет на животных. Или впишите отдельным пунктом в договор требование об устранении последствий содержания животных в квартире. «Также можно застраховать обстановку в квартире за свой счет, составить опись имущества и акт приема-передачи, – поясняет директор агентства недвижимости «Титул» Дмитрий Сазонов (г. Уфа). – Особенно важно это для дорогих квартир, находящихся в ценовой категории выше средней. Часто такое жилье сдают с элитной мебелью и хорошей бытовой техникой, а значит необходимо заключать договор найма, подписывать акт приема-передачи имущества или оформлять договор доверительного управления». Сдавая квартиру внаем, собственнику придется смириться с тем, что жильцы могут быть разными: кто-то более чистоплотен, кто-то – менее. При выезде из квартиры вы не сумеете заставить бывших жильцов привести ее в полный порядок, главное – должно быть цело ваше имущество. Отмывать квартиру перед въездом новых жильцов собственнику придется самому. Поэтому имеет смысл нанять клининговую бригаду, которая за определенную сумму (довольно небольшую, если сравнить с ежемесячным доходом от квартиры) отмоет ее после отъезда арендаторов. Любителям повисеть на телефоне Некоторое время назад самым действенным способом обезопасить себя от такого обмана было отключение «восьмерки». Но сегодня, сделав это, собственнику придется значительно снизить арендную плату либо искать новых жильцов. Ведь не всякий наниматель согласится на столь ощутимое неудобство: сложно звонить на мобильные телефоны (тем более когда входящие с городских стали бесплатными), в другие города. Довольно эффективная мера, способная предохранить от обмана, – брать залог за междугородные переговоры. Но даже в этом случае необходимо быть начеку, требовать все квитанции об оплате и хранить их у себя. Благо, сейчас есть специальная служба, позвонив в которую, можно узнать сумму счета еще до того, как квитанция на оплату попадет в почтовый ящик квартиры. «Моя большая греческая свадьба» К сожалению, сегодня нередки случаи, когда собственник сдает жилье семейной паре, а жить в однокомнатную квартиру приезжают две-три семьи или, что гораздо страшнее, бригада Равшанов и Джамшутов. «По закону наниматель имеет право вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя, – рассказывает директор агентства недвижимости «Арбат-дом» Виталий Новиков (г. Пермь). – Следовательно, все остальные желающие могут проживать в квартире, только если это указано в договоре найма. Заключая такой договор, следует предусмотреть многие спорные моменты. Например, если вы сдавали квартиру семье из трех человек, то остальных вы сумеете выселить по суду и при этом потребовать возмещения ущерба». И поминай, как звали Нередки случаи, когда наниматели упрашивают хозяина отсрочить оплату на пару месяцев. Но через один-два месяца арендаторы съезжают, так ничего и не заплатив. Найти обманщиков порой довольно сложно, даже если хозяин квартиры записал все паспортные данные квартирантов и место их постоянной регистрации. Ведь многие люди прописаны в одном месте, а живут в другом. Однако обезопасить себя от такого обмана вполне реально. Во-первых, необходимо оформить договор найма и внести в него все паспортные данные нанимателей, указать реальный размер арендной платы. Во-вторых, у собственника квартиры должны быть дополнительные сведения о нанимателе: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон (последний, к сожалению, легко поменять). Но зная место работы квартиранта, собственник всегда сможет получить хоть какие-то рычаги воздействия на недобросовестного нанимателя. Ну и напоследок момент, который арендодатели предпочитают избегать... Сдавая квартиру внаем самостоятельно, собственник обязан зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и платить налоги – 13 процентов от полученного дохода. Если же хозяин получает деньги через агентство недвижимости (доверительное управление), подоходный налог удерживает с него данное агентство. За неуплату налогов придется заплатить штраф. Его размер зависит от суммы, которую сотрудники налоговой службы признают сокрытой. Очень часто именно этим шантажируют своего хозяина наниматели. Ведь от налоговых платежей не освобождает даже небольшой срок сдачи квартиры внаем и тем более – отсутствие договора.