Коммерческая недвижимость с сюрпризом: как не потерять десятки миллионов после сделки

Для предпринимателя покупка коммерческой недвижимости — это не только приобретение здания или помещения, но и принятие всех связанных с ним технических и юридических рисков. Ошибка на этапе выбора объекта может привести к расходам, которые изначально вообще не учитывались в финансовой модели.

На практике покупатели часто ограничиваются выпиской из ЕГРН, сведениями о собственнике и визуальным осмотром здания. Однако такая проверка коммерческой недвижимости позволяет увидеть только наиболее очевидные проблемы. Скрытые дефекты конструкций, незаконные перепланировки или несоответствие фактического состояния здания документам могут обнаружиться уже после оформления сделки.

Наиболее распространенными рисками являются:

• повреждения и снижение несущей способности конструкций;

• перепланировки, не отраженные в документации;

• несоответствие реальной площади и конфигурации помещений сведениям реестра;

• ограничения на реконструкцию или изменение назначения здания;

• значительное занижение будущих расходов на ремонт и усиление конструкций.

Поэтому проверка документов должна дополняться технической оценкой здания и расчетом предстоящих вложений. Полноценный аудит объекта объединяет юридическую, строительную и экономическую части, а комплексный аудит позволяет оценить не только возможность оформления сделки, но и ее реальную выгодность для бизнеса.

В практике специалистов компании был случай, когда предприниматель собирался приобрести здание под последующую реконструкцию. Первичный осмотр не вызвал у него серьёзных опасений, а стоимость объекта выглядела привлекательной. Перед заключением договора клиент всё же заказал обследование объекта.

Эксперты обнаружили следы несанкционированных перепланировок, дефекты несущих элементов и расхождения между фактическим состоянием здания и технической документацией. Дополнительная инструментальная проверка коммерческой недвижимости показала снижение несущей способности отдельных конструкций.

После этого специалисты рассчитали затраты на устранение нарушений и подготовку здания к безопасной эксплуатации. Выяснилось, что реальные вложения более чем в два раза превышают первоначально предполагаемый бюджет. Сделка, которая сначала казалась выгодной, фактически превращалась в многомиллионный проблемный проект.

Предприниматель отказался от приобретения здания и избежал потерь на сумму свыше 40 млн рублей. Позднее для него был выбран другой объект, а сопровождение покупки коммерческой недвижимости проводилось уже с самого начала — от анализа документов до технического заключения.

Специалисты ГК «НЮК» подчёркивают: расходы на профессиональную проверку несопоставимы с убытками, которые может принести проблемное здание. Чем раньше выявлены дефекты и юридические ограничения, тем больше возможностей отказаться от сделки, изменить её условия либо добиться снижения цены.

Получить консультацию специалистов ГК «Национальная юридическая коллегия» можно по телефону 8 (800) 550-13-02 и в Telegram. Заказать профессиональную проверку коммерческой недвижимости можно по телефону 8 (800) 550-23-09.