Исчезнет ли долевое, и что станет с ценами на квадрат: говорим о недвижимости на пороге реформ

С первого июля текущего года в силу вступает очередная порция изменений в закон «О долевом». Случится то, чего так изначально боялись, и к чему долго готовились застройщики — все компании переходят на расчёт по эскроу-счетам. В том числе и те, кто получил разрешения на строительство до 1 июля 2019 года. До этого они могли строить и продавать по старым правилам. То есть деньги дольщиков теперь будут лежать в банках до конца стройки, а строителям придется возводить дома на свои или кредитные средства. В случае банкротства компаний и несдачи дома — всё вернут людям с тех самых счетов.

Долевое строительство в России существует уже 15 лет, и в преддверие 1 июля застройщики изучают новую схему работы. Первые сделки в Красноярске по эскроу-счетам уже проходили, говорит один из руководителей АН «Кром» Алексей Лагутин.

— Сделки уже проходили, скоро будем вспоминать, как о данности. Это улучшит рынок, по крайней мере, если мы говорим о клиенте. Каким бы образом государство не пыталось охранять от недобросовестных застройщиков, их много. Вот случай с «Реставрацией». Где [директор] действительно уважаемый человек в городе, а чем закончилось? Ничем хорошим. Какой-то переходный период будет, он уже есть. Я знаю, что крупные строительные компании прекращают даже заявки принимать. Мы с Питером работаем, питерская крупнейшая компания сообщила, что эту неделю работают, а потом переходят на эскроу -счета, и у них какие-то там внутренние взаимодействия.

При этом все представители рынка, с кем мы общались во время подготовки материала, фиксируют падение спроса на рынке недвижимости Красноярска. Процесс начался после Нового года, когда был повышен процент по ипотеке. Перед президентскими выборами было, напротив, снижение, и большое число желающих решилось на покупку квартиры.

— Все банки, — продолжает Алексей Лагутин, — говорят о том, что прошлый год был для них хорошим, рекордным. В этом году все немного затормозилось. Лето? Нет, причин много всяких, риелторы говорят, что и февраль с мартом, например, не были позитивными.

При этом строители и риелторы отмечают, что на простых покупателях изменения в законе не сказываются: некие опасения среди них, может быть, и присутствует, но у кого есть деньги или возможность взять ипотеку, идут и делают это.

Долевое исчезнет и сэкономить больше не выйдет?

Когда несколько лет назад только пошли первые слухи об изменениях в закон «О долевом», СМИ пестрили заголовками о завершении эры долевого строительства. Однако шум улегся и стало понятно, что у покупателей будет возможность купить квартиру и на этапе работ, и уже готовую. Только вот разговоры о такой привычной разнице в цене остаются. Например, зампредседателя правления ГК «Монолитхолдинг» Василий Прохоренко делился мнением с изданием «Сибдом», что застройщики перестанут снижать цену на первичном этапе. Цены первички, по его мнению, сравняются с ценами на вторичном рынке. А риски из-за проектного финансирования заберут на себя банки. Люди будут отдавать предпочтение готовому жилью из-за скорых сроков заселения, что актуально при съеме квартиры и наличии ипотеки. Председатель саморегулируемой корпорации строителей Красноярского края Антон Глушков считает наоборот, что разница между начальным этапом и сдачей в цене останется и будет меньше 20%.

Что с ценами на квартиры сегодня?

Весной, когда ряд застройщиков объявлял о закладке новых площадок, мы заметили, как изменились цены квадратного метра. Многие стартовали с 64–70 тысяч рублей.

Руководитель отдела долевого строительства АН «Гранта-Недвижимость» Дмитрий Слепокуров объясняет это тем, что сегмент жилья сдвинулся в сторону комфорт-класса. Средняя цена по рынку выросла благодаря большому объему домов в ЖК «Арбан-Смарт», «Кандис», «Преображенском», «Гео», «Золотому сечению», «Фьюжн», «Александровском».

— «Реставрация» с дешевым жильем совсем вылетела, «Светлый» ушел с этого сегмента. Те дешевые, которые были, тоже достраиваются — «Отражение», «Калибри». На Прибойной «Панорама» ни живы, ни мертвы. На «Мясокомбинате» остался тот же не самый дешевый «Глобус». «СМ.Сити», «КБС», «Кленовый дворик» — тоже дорого, — перечисляет он жилые комплексы и застройщиков.

Планомерное повышение цен на недвижимость в Красноярске идет с ноября прошлого года. По оценкам Антона Глушкова, оно составило в среднем 3% только за первый квартал. При этом другие игроки рынка уверяют, что не все так печально: в среднем квадрат стоит 54–56 тысяч рублей.

— На старте можно все, что угодно. Но реальная цена продаж с учетом скидок такова, — убежден Антон Глушков. Об этом же говорит Алексей Лагутин.

Что ждет рынок и покупателей жилья?

Мнения о будущей стоимость жилья в Красноярске, да и по всей стране, у экспертов разделилось. Например, руководитель «Крома» считает, что цены не изменятся — рынок регулирует спрос и предложение.

— И здесь переход на эскроу-счета не очень, на мой взгляд, влияет. Рынок это переварит. Не один раз были ситуации, когда и снижалась стоимость, и повышалась. Другие механизмы определяют стоимость, тем более монополии, как на бензиновом рынке, здесь нет.

Антон Глушков считает, что изменения в стоимости неизбежны. Увеличение он оценивает в 5–7%, другой вопрос, когда это произойдет. Во-первых, считает он, стоит ждать сокращение числа предложения квартир. В последние 5 лет застройщики строили больше, чем продавали. И, начиная с прошлого года, рынок подстроился под нужды, сбрасывая по 15% объемов.

Во-вторых, говорит строитель, важна дата, когда застройщики обязаны полностью перейти на новую схему работы. Он объясняет:

— Мы понимаем, что целиком заместить средства дольщиков, которые по разным оценкам составляют 8 триллионов рублей в России, наверное, банки не в состоянии. Поэтому правила, которые вступают 1 июля в чистом виде на новые объекты, касаются домов с разрешениями, выданными после 1 июля 2019 года. На те объекты, что начаты ранее, действуют другие правила: для того, чтобы застройщик имел право привлекать денежные средства, он должен начатые объекты привести к двум критериям. 10% площади в жилом доме должны быть проданы до 1 июля этого года. Второй параметр — готовность объекта 30%. Была большая полемика, на какую дату застройщик должен достигать эту 30% готовность. Первая норма очень — с 1 июля [регистрационная] палата не будет регистрировать договоры. 30% доказали, что норма должна быть мягкая. Застройщик с 1 июля не имеет права привлекать деньги, пока не достигнет этой границы. Как только достигнет, опять имеет право работать напрямую с деньгами дольщиков. Тезис спорный. В законе сейчас ограничений нет.

Сейчас, продолжает собеседник, Минстрой страны предлагает ограничиться 1 октября текущего года. Национальное объединение строителей, которое в крае представляет Глушков, настаивает на 1 января следующего года. Именно от этой даты можно начинать отсчет повышения цены на квадраты новостроек.

Красноярских застройщиков ждет тяжелая судьба. Выполнить требования по самостоятельному приведению домов в степень высокой готовности смогут не все. А значит, им придется кредитоваться, только банкам они не особо интересны. По словам Антона Глушкова, банки привлекают проекты с 20-процентной рентабельностью. Такая есть у компаний только в двух городах страны — Москвы и Санкт-Петербурга. Поскольку одномоментно обанкротить всех застройщиков в стране задачи нет, сейчас решается вопрос о поддержке отрасли субсидиями.

В Красноярске, говорит собеседник, ситуация у застройщик примерно одинаковая.

— Другое дело, что ряд компаний могут окредитоваться при условии, что могут каким-то другим образом гарантировать возвратность денежных средств. Если у компании есть активы, имущество, не связанное со строящимся объектом. Другое дело, что доходность стремится к нулю. Возможность за счет собственных средств заниматься формированием площадок, выкупом у третьих лиц, сносом ветхого жилья — они становятся недоступными. Компаний, которые смогут преодолеть те законодательные требования, по моим оценкам, в Красноярске не более семи. С ними готовы работать банки, у них белая финотчетность, есть накопленные годами средства, хорошая кредитная история, задел участков переходного этапа. Надежда рынка одна — подобные изменения влияют на затратную часть, которая не может не отразиться на цене. Но мгновенно повышение стоимости квадрата невозможно. Застройщики, может, и хотели бы это сделать, но рынок такой, что влиять на него в чистом виде сложно при низком спросе.