Цены адекватнее не станут: что будет с рынком недвижимости Красноярска после продления льготной ипотеки

Риэлторы и строители Красноярска ждали июня с замиранием сердца — к этому времени должен был решиться вопрос о программе льготной ипотеки. За минувший год она здорово раскачала рынок: увеличила спрос на новостройки и заодно вместе с другими факторами подняла цены на квартиры в регионах до 30%. И вот президент объявил: принятая в пандемию мера поддержки продлена до 1 июля 2022 года. Однако условия немного изменились. Ставка по госпрограмме на строящееся жилье возрастает с 6,5% до 7%. Для двух столиц, Санкт-Петербурга и Москвы, подрезали максимальную сумму займа — с 12 до 3 миллионов рублей. Для Красноярского края, как и для других регионов, всё осталось по-прежнему, она была на этом же уровне.

Редактор отдела «Недвижимость» NGS24.RU Юлия Глушко поговорила с игроками рынка недвижимости города, чтобы узнать, как продление льготной ипотеки скажется на рынке недвижимости и ценах на строящееся жилье.

Что будет с ценами и спросом на новостройки?

Еще до июня риэлторы надеялись, что программу не продлят и цены на новостройки станут более адекватными. Однако теперь в ближайший год этого ждать не стоит. По некоторым оценкам аналитиков, они, наоборот, продолжат расти. Недавняя наша подборка объектов долевки показала, что стоимость квадрата в зависимости от района города, застройщика и класса жилья в Красноярске варьируется от 85 до 120 тысяч за квадрат.

Представитель Союза строителей Красноярского края, руководитель компании «Готика» Андрей Тихонов предполагает, что программу потому резко и не оборвали, чтобы зафиксировать цену на текущем уровне. А также сгладить ситуацию в целом, чтобы не обрушить продажи жилья у всех застройщиков разом.

— Продление, я думаю, будет в последний раз. Получается, предлагалось отрубить резко, но могли быть последствия в масштабах страны. Отстранили Москву и Питер, у которых были особые условия, — говорит он и объясняет, как бы в ином случае могли повести себя покупатели. — Понимаете, что происходит: есть психологический фактор у покупателя. Если он видит, что цена растет, то бежит и реализовывает свои возможности. Как только ипотеку отрубают, все сидят и ждут снижения цены. Даже если экономических предпосылок для этого нет, народ зажмется, и она реально начнет падать. Застройщики начнут ерзать. Понятно, что мы на проектном финансировании [банков], что реестр составили, если нужно заплатить подрядчику, деньги получили и отдали. Сейчас нет таких проблем, как раньше: тебе нужно заплатить за лифты, а для этого надо сначала продать квартиру. Не у каждого застройщика нервы выдержат сидеть без продаж, эффект домино может сработать.

Нет предпосылок к уменьшению стоимости жилья еще и потому, что значительно выросли в цене на сегодня металл и арматура, кирпич, транспорт, рабочие руки. При этом, не скрывает строитель, при текущих расценках застройщики Красноярска остаются в плюсе.

Опрошенные представители отрасли сходятся во мнении, что программа продлялась для поддержания лишь одной из сторон рынка — застройщиков:

— Ради кого это всё делалось? Ради застройщиков, — убежден представитель федерального агентства недвижимости «Жилфонд» Максим Омельянчук. — Если бы для конкретных людей, возможно, это была бы адресная программа на уровне материнского капитала. Выиграли от этого все, кроме покупателей. Они сейчас в сложном положении, особенно там, где идет поток из других регионов, — Москва, Сочи, Краснодар, там местным тяжело конкурировать с приезжими. Туда едут платежеспособные люди, что-то здесь продав.

Спрос к лету значительно упал, сошлись во мнении специалисты агентств «Гранта-Недвижимость» и «Жилфонд». При этом выбрать красноярцам практически нечего: много квартир разобрали, оставив только объекты с долгим сроком ввода и высокой ценой.

Рынок вторичного жилья тоже ждут перемены. 11 июня Центробанк поднял ключевую ставку на 0,5 пункта — до 5,5%, в июле ждут нового пересмотра. Значит, стоит ждать и изменения процентов по ипотеке. Представитель АН «Аревера-Недвижимость» Ирина Томаровская убеждена, что повышение ставки на 1% увеличивает размер ежемесячного платежа примерно на 7–8%. По оценкам агентства, средняя цена квадрата на вторичке сегодня — 74,5 тысячи рублей.

Покупателям из-за резкого скачка цен на новостройки выгоднее бывает найти интересный вариант в старом доме, недавно рассуждал руководитель отдела долевого строительства «Гранты-Недвижимость» Дмитрий Слепокуров.

— Парадокс в том, что долевое жилье может стоить дороже, чем аналогичный сданный дом. Например, взять район Ладо Кецховели — Новосибирская. Новостройки, которые будут сдаваться в 2023 году, стоят по 100 тысяч за квадрат. Квартиры в аналогичном доме, кирпичном, но пусть не таком красивеньком, обойдутся в 90 тысяч за квадрат — здесь и сейчас можно заехать, — рассуждал риэлтор.

Однако в ближайший год из-за продления льготной ипотеки и повышения ставок на вторичку, считают игроки рынка, спрос будут перетягивать новостройки. Как следствие, цены на старые квартиры должны будут немного упасть.

— Но это снижение не будет значительным, поскольку собственники будут стараться максимально удерживать цену предложения, чтобы «вписаться» в цену покупки новостройки или «снимать» объект с продажи, — считает Ирина Томаровская.

В том, что цены уже не сравняются, уверен и Андрей Тихонов:

— Цены не должны дотянуться до новостроек. Понимаете, как можно сравнивать пятиэтажку 60-го года и дом 2020-го. Между ними пропасть: дом со старыми коммуникациями, старыми жильцами. Сколько стоит сейчас ВАЗ-2109 1993 года? Сто тысяч. А сколько новая «Лада» XRAY? Почти под миллион. Вроде та же самая «Лада». А почему мы считаем, что вторичка должна стоить так же, как первичка? Тут и энергосберегающие технологии, дом теплее…

Представитель федерального агентства «Жилфонд» Максим Омельянчук считает, что льготная ставка аукнется проблемами для всего ипотечного рынка. По его словам, причина в максимальной кредитной загруженности заемщиков и отсутствии будущей возможности рефинансирования. Риэлтор объясняет: за последние годы средний срок кредитования вырос с 15 до 20 лет.

— Это связано с тем, что у человека не хватает его зарплаты на ежемесячные платежи. Второй момент — вырос размер среднего кредита примерно на 20%. Получилось так: человек хочет купить квартиру, а доходы не растут, зато дорожают продукты, коммунальные платежи, бензин. И нужно выкручиваться с первоначальным взносом, его тоже чаще всего нет. Меня вот что пугает: человек брал 1,5 миллиона на 15 лет, через какое-то время начинал набирать новые кредиты, делал рефинансирование, ставка была под 12%, взял под 10%, потом под 8%. Оттягивался процесс ипотечной катастрофы, люди спокойно выходили из этой ситуации. Сейчас она другая: человек берет под минимальный процент и на максимальный срок. Все возможности рефинансирования закрыты раз и навсегда. Он не может увеличить сумму, срок на 20 лет, а ставка уже низкая. Я имею в виду сейчас, что это произойдет не завтра, но мы столкнемся с бумом ипотечных банкротств. Это будет серьезный удар по рынку, — подытоживает Омельянчук.

Такие же последствия обещали рынку после пандемии, когда красноярцы теряли работу и не могли платить за ипотеку. Правда, тогда запретили изымать жилье и запускать судебные процессы.

Мы попросили Службу судебных приставов Красноярского края поделиться статистикой за этот год. Оказалось, что показатели даже меньше пандемийного года. С начала 2021 года в управлении находится 664 производства на сумму в 632 миллиона рублей. За долги у красноярцев готовы изъять 243 авто и 344 квартиры.

А вот специалисты Росимущества, которые через посредников выставляют на аукционы те самые ипотечные квартиры, с позицией о буме долгов не согласны. Начальник отдела реализации арестованного, конфискованного и иного имущества Артём Чугуев поясняет:

— Я бы не стал таких выводов делать. В нашем случае мы опираемся на статистику последних 10 лет. За это время были разные потрясения: и понижались ставки, и повышались, и был дефицит объектов недвижимости. У нас всё одинаково, — резюмирует собеседник.

При этом он подчеркивает, что процедура выселения должников из квартир и продажи их с молотка довольно длительная и гуманная. На каждом этапе красноярцы могут обжаловать решения: «На Западе всё проще решается: 15 дней и 3 — на выселение, не выселился — сядешь. Поэтому там всё гораздо жестче».