Свой кусочек «Планеты»: сколько стоит аренда в ТЦ Красноярска?

Тридцать шесть лет назад, 22 февраля, состоялось открытие торгового центра «Красноярье». Из-за дефицита в магазинах горожане атаковали самый крупный на тот момент комплекс в СССР. Корреспонденты портала N1.RU выяснили историю первого ТЦ города и узнали, сколько сейчас стоит аренда торговой площади в краевом центре.

Первый «храм советской торговли»

В 9 утра 22 февраля 1981 года открылись двери на тот момент самого крупного в СССР торгового центра «Красноярье». «Витрины и стеклянные двери стали буквально трещать, — писал в своих воспоминаниях первый директор центра Глеб Новохацкий. — Пришлось выйти к покупателям и просить их отойти метров на десять, объясняя, что двери откроются все разом и что товарная масса распределена равномерно по всем торговым площадям».

Возводило здание ТЦ «Красноярье» управление строительства «Сибхимстрой», которое в 1950 году было создано для возведения горно-химического комбината в Железногорске. По словам г-на Новохвацкого, которого цитирует пресс-служба мэрии, новый объект был самым крупным в СССР и открытие стало заметным в масштабах всей страны. Правда, в ближайшее время в других регионах открылись более просторные центры и первенство было утеряно. Изначально ТЦ должен был носить имя «Сибирь», но горсовет решил иначе. Современное название почти не употребляется — горожане называют его просто «Торговый центр» или «Торговый».

Повзрослевшие красноярцы уверяют, что за 36 лет в интерьере «Красноярья» ничего не изменилось. Девушка под ником just_person пишет на «Флампе»: «Помню его таким с детства, выглядит а-ля дворец культуры 70-х: мраморный пол, деревянные перила на лестницах. В общем, для тех, кто хочет назад в прошлое — велком. Касаемо магазинов, то это стандартный набор гигантов: Спортмастер, Л'этуаль, Связной и пр. И мало известные бесфирмерные отдельчики. Большинство народа, что там тусуются, мне кажется, посещают не более чем KFC. Как это ТК на плаву до сих пор неизвестно?!». (Орфография и пунктуация сохранены.)

Кто сегодня является лидером рынка: площади и арендные ставки

В 2016 году Красноярск попал в рейтинг городов с наибольшей площадью ТЦ на душу населения по версии международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield. Как пишет РБК, на каждую тысячу красноярцев приходится 201 «квадрат» — это 14 место рейтинга.

Позиции в рейтинге Красноярск обязан самому крупному ТРЦ за Уралом — «Планете», чья первая очередь была запущена в 2008 году. Его общая площадь — 140 тыс. «квадратов», сдаваемая — 96 тыс. Среди двухсот арендаторов, чьи бренды горожанам были в большинстве не знакомы, якорными стали гипермаркет «О'Кей», «М.Видео», «Спортмастер». В выходные дни сюда съезжается не менее 50–70 тыс. человек.

Список самых крупных ТРЦ города к 2015 году аналитики компании GVA Sawyer (свежих исследований нет) продолжили «Июнь», «КомсоМОЛЛ», «Торговый квартал на Свободном», «Сибирский городок» в «Солонцах». Но открытие «Планеты» и разыгравшийся кризис, добавляют красноярские эксперты, внесли свои коррективы в популярность комплексов среди покупателей и, следовательно, в арендные ставки.

По мнению руководителя компании LeveL, специализирующейся на управлении, продаже и аренде коммерческой недвижимости, Сергея Смирнова, в это время значительно сдали позиции «Торговый квартал на Свободном» и «Квант», многие арендаторы оттуда съехали. «Те объекты, которые не успели запуститься к 2015 году, — говорит он, — стоят пустые или функционируют в режиме ожидания. "Авиатор", "Спасский" — концепции нет, ярко-выраженной сегментации нет, ставки смешные, а арендаторов нет. В чистом поле никто вставать не будет».

Отражением ситуации на рынке является ситуация в ТЦ «Мега» на КрасТЭЦ, согласен начальник отдела продаж «Региональной девелоперской компании» Николай Русецкий. Сюда приезжали «из всех деревень, все сметали», арендаторы стояли в очереди на площади, а сейчас собственники ищут их сами. Собеседник активно присматривается к запущенным и планируемым центрам в густонаселенном микрорайоне «Покровский». В 2016 году покупателей принял Pokrovsky. Русецкий признается: «Если честно, ожидал большего по их релизам: что будет и что стало по факту». Готовящийся к открытию ТРЦ «Зеленый» с первым в Красноярске «Ашаном» составит конкуренцию соседу. «На первое время народ побежит в "Ашан", для многих это "ой, а что это, пойдем посмотрим". Как было первое время с "Лентой". Потом все равно распределится поток по удобству заезда», — рассуждает собеседник.

Выделить среднюю ставку аренды торговых площадей, по данным портала N1.RU, не представляется возможным — слишком велик разброс: от 300 до 1800 руб. за «квадрат». В районных центрах, конкретизируют эксперты, она варьируется от 600–1200 руб., в крупных — 3–6 тыс. руб. В ТРЦ «Планета» они могут доходить до 15 тыс. А в сезон, например в предновогодние праздники, уверяют в компании LeveL, граница взлетает до 50–100 тыс. за квадратный метр, но это касается только островков на проходимых участках. Куда, например, водружают машины.

При этом для якорных арендаторов с большими площадями действует такая же система, как при продаже жилья: чем меньше площадь, тем дороже ее аренда. «Какой-нибудь условный H&M, — знает Сергей Смирнов, — не платит 15 тыс. за "квадрат". Не знаю, привязана она сейчас к валюте или нет, но средняя для [таких арендаторов] была до 3 тыс. Потому что они в формате якоря второй категории».

Кризис, вспоминают эксперты, заставил многих арендаторов свернуть бизнес и покинуть торговые площади. Чтобы их удержать и облегчить жизнь, в 2015 году торговые центры сбрасывали с «квадрата» от 10 до 50 %. Многие ТРЦ переходят на схему взаимодействия от товарооборота компаний и просят арендаторов раскрывать свою прибыль — от нее будет зависеть арендная ставка.

Система, удалось выяснить автору, работает в двух случаях: при запуске и раскрутке ТРЦ и в расчетах с якорными арендаторами, чья работа очень прозрачна. В управляющей компании LeveL поясняют: «С условным предпринимателем я бы не сработал, у него нет такого учета, который мне необходим как собственнику объекта недвижимости. Тот же "Макдоналдс" в новосибирском "Сибирском Молле" платит 1–2 % от оборота. Но все понимают: это "Макдоналдс", у него сумасшедшие обороты и никто ничего не скроет».

Расстаться с арендаторами крупные ТЦ могут не только за неуплату, но и за несоблюдение собственных правил. Например, если последние не вовремя открывают отдел или плохо убираются: покупатель придет раз-два, а в третий может не вернуться не только в отдел, но и в сам комплекс.

Каких ставок ждать в будущем

Время больших ставок ушло до стабилизации экономики. Поднимать аренду до сих пор многие не решаются. Например, в «Региональной девелоперской компании» при средней ставке в 800 руб. в своем ТРЦ в «Утином плесе» отказались от затеи на 2017 год: «Много не заработаем, а арендаторов потеряем».

Перераспределить потоки покупателей в 2017 году, считает Сергей Смирнов, может приход на рынок двух крупных продуктовых гигантов — «Магнита» и «Пятерочки». Это ощутят мелкие ритейлеры, кто-то прекратит свое существование: «В этом смысле политика "Ашана" сдержанная. У них по планам в пределах 3 гипермаркетов на город. Тот, что в "Зеленом", – усеченного формата. А эти две сети раскинут сеть магазинов у дома. Оглянуться не успеем, будет как в Новосибирске, где за год "Магнит" открыл 170 магазинов у дома».

Несмотря на возмущения красноярцев, что вместо торговых площадей пора строить школы, девелоперы считают, что в ближайшие 10 лет должно появиться несколько объектов размером с «Планету». Недостаток крупных ТЦ на расстраивающемся правобережье, в Октябрьском районе. Также в ближайшие 5 лет можно ждать запуска торгового центра в «Солонцах». Вопрос с ИКЕА, которой нашелся участок в «Солонцах-2», открыт, знает Сергей Смирнов: «Под Москвой (на него делали ставку ранее. — Ю.Г.) объект заморозили».

Торговые центры теснят логистические центры федеральных интернет-магазинов, таких как «Ламода», «Алибаба», которым требуются только помещения под склад и пункты выдачи. Но ситуации, как на американском рынке, Красноярску опасаться не стоит: «Объекты размеров "Планеты" стоят заколоченные, в них ветер гуляет и бомжи живут».